1. ניסיון להפוך את הסירוב של הבנק עקב תיקון טעות – לפעמים הסירוב של הבנק לתת משכנתא נובע מטעות קיימת אצל לווה בדירוג האשראי שלו. למשל המלווה דיווח בשוגג כי תשלום לא הועבר, או שלא הועבר בזמן, ודירוג ה-BDI של הלווה נפגע כתוצאה מכך. פתרון זה מתאים רק במצבים של טעות של המלווה; יש להיעזר ביועץ מקצועי שיעבור על דו"ח נתוני האשראי של הלווה, וכן יבדוק אם יש בו חשש לטעות בדיווח.
2. שיפור דירוג אשראי – דירוג האשראי של הלווה ניתן לשיפור לאורך זמן בהנחה והלווה מציג התנהלות כלכלית חיובית ביחס לאשראי שקיבל. עם זאת, הוא צריך לקבל הלוואה מלכתחילה לשם כך (שהרי מהבנק הוא לא יכול לקבל) וכן לחכות תקופה לא מבוטלת בה הוא מציג התנהלות תקינה (שנה או שנתיים לפחות), משהו שלא כולם מעוניינים לעשות.
3. לקיחת משכנתא חוץ בנקאית – יתכן והבנק אמנם ידחה את בקשת המשכנתא של הלווה, אבל המלווה החוץ בנקאי יהיה נאות לאשר משכנתא. הלוואת משכנתא חוץ בנקאית היא לרוב תינתן בתנאים יקרים יותר מאלו של הבנק, אבל מדובר בפתרון אמיתי לאלו שזקוקים להלוואה או למשכנתא באופן דחוף עקב כל מיני מצבים אפשריים. כאשר יש אפשרות לקחת משכנתא חוץ בנקאית, זו הדרך הטובה ברוב המקרים להתמודד עם הסירוב של הבנק לאשר הלוואת משכנתא.
כיצד נכסים מסייעים בקבלת הלוואה?
הלוואות הן מוצר, ממש כמו כורסה, מקרר או סמארטפון. אלא שבמוצר הנקרא הלוואה, המחיר שלו , אשר מגולם באחוז הריבית על ההלוואה, משתנה מאוד בין לקוח ללקוח. מדוע הוא משתנה? משום שהסיכון הנשקף מכל לקוח הוא שונה. למשל, במקרה שמדובר בלקוח בעל נכסים, או בלקוח שיש לו הכנסה חודשית גבוהה מאוד, המלווה יודע שאם הלקוח לא ישלם את ההלוואה, הוא עדיין יוכל כנראה לגבות את מה שמגיע לו מהלווה, וזאת באמצעות הנכס הרשום על שמו של הלווה
מדוע גם בעלי נכסים עשויים להיות מסורבי הלוואה בבנק?
בנקים הם עסק למטרות רווח, ולפיכך לבנקים שמורה כמובן הזכות לסרב לבקשה לקבלת הלוואה מלקוחות בהתאם לשיקול דעתם. בהתאם לכך בנקים מאשרים או מסרבים להלוואות, בהתאם לרמת הסיכון הנשקפת מההלוואה, הנגזרת בין היתר מסכום ההלוואה המבוקש, מטרת ההלוואה, ובעיקר זהות הלווה, התנהלותו כלכלית וגובה ההכנסה החודשית שלו.עם זאת, כאשר מדובר בלווה שיש לו דירוג אשראי שלילי או תיקים בהוצאה לפועל, בנקים חייבים מפאת הוראות רגולטוריות שונות של בנק ישראל, לסרב במתן הלוואה עבור אותם לווים במספר רב של מצבים (תלוי “עד כמה גרוע” דירוג האשראי, מה יחס ההלוואה מול ההון הקיים וכדומה). הרבה פעמים נוצר מצב שגם אם מדובר בלווה שהינו בעל נכס מקרקעין, והבנק יודע שהנכס הזה יכול עקרונית לשמש כערבות לצורך פירעון מלא של ההלוואה, אותו לווה עדיין יסורב בבנק אם יש לו דירוג אשראי נמוך.
מה עושים בעלי נכסים שהם מסורבי הלוואה בבנק?
בעלי נכסים שיש להם דירוג אשראי נמוך, יהיו מסורבי הלוואה בבנקים עקב הוראות רגולטוריות שונות. אולם לא הכל אבוד מבחינתם: אותם לווים יכולים לפנות למקורות מימון מגופים חוץ בנקאיים. גופים אלו הם מוסדות פיננסיים מכובדים וחזקים כגון חברות אשראי, קרנות וחברות למסחר בשוק ההון, שאין להם מניעה לתת הלוואה גם למסורבי אשראי. אם מדובר בבעלי נכסים, ואם הבקשה מוגשת בצורה מקצועית ונכונה, תנאי ההלוואה לעיתים יכולים להתקרב ואף להתחרות באלו הניתנים בבנקים. עבור אותם אנשים, משכנתא חוץ בנקאית היא לרוב הפתרון הטוב ביותר
כיצד משפרים דירוג אשראי?
דירוג אשראי האישי של אדם לא נקבע לפי רמת ההכנסה שלו, או לפי מספר הנכסים הנכסים שיש לו, אלא רק לפי ההתנהלות הפיננסית שלו בקבלת אשראי, לקיחת הלוואות והתנהלות כללית עם אשראי: האם הלווה נמצא הרבה באוברדראפט? האם ההלוואות משולמות בזמן? האם שיקים חזרו? ועוד. לפיכך, כאשר יש לכם דירוג נמוך, אין לכם ברירה אלא לשפר אותו באותו אופן שבו הוא נפגע, קרי בתהליך ממושך על ידי התנהגות אשראי נבונה ושקולה.
בהתאם לכך, אם אתם מסורבי הלוואה בבנקים ועדיין מעוניינים לשפר את דירוג האשראי שלכם, עליכם לקחת הלוואה ממוסד חוץ בנקאי, שלא יסרב לבקשת ההלוואה שלכם, ולשלם אותה בהתאם לצו התשלומים. לאחר תקופה, המוסד הפיננסי ממנו לקחתם את ההלוואה ידווח על נתוני האשראי שלכם לחברת BDI, ולאט לאט דירוג האשראי שלכם ישתפר. אחרי שנה או שנתיים, דירוג האשראי שלכם ישתפר מאוד, ובסופו של דבר תוכלו לקבל הלוואה גם מהבנק.
אילו נכסים יכולים לשמש כבטוחה להלוואה?
כאשר אתם מבקשים לקחת הלוואה מגורם מימון חוץ בנקאי, אתם יכולים להפקיד כעירבון נכס בבעלותכם לצורך קבלת ההלוואה ושיפור תנאי ההלוואה. נכס זה יכול להיות למשל דירה שרשומה על שמכם, ואפילו חלק מדירה במצבים מסוימים (חשוב לציין כי הנכס צריך לעמוד בתנאים מסוימים. למשל, אם מדובר בנכס המשמש כבר כמשכון לצורך הלוואת משכנתא, צריך שיתרת המשכנתא תהיה קטנה מ-60%). סוג נוסף של נכס הוא קרן כספית הרשומה על שמכם, כמו קופת גמל. פעמים רבות אגב, לקיחת הלוואה מהקופה בה נמצאת הקרן שלכם יכולה להיות אופציה טובה להלוואה. מכל מקום, יש לציין כי בכל מקום שבו יש לכם חיסכון (גם ביטוח מנהלים הכולל רכיב של חיסכון) יכול לשמש כבטוחה להלוואה.
מדוע צריך יועץ פיננסי בעת לקיחת הלוואה על ידי מסורבים בבנק?
לכאורה, יכול לבוא הלווה לגוף המלווה בעצמו, ולקבל הלוואה מבלי לשלם עמלה ליועץ, נכון? אז זהו, שהדברים ממש לא פשוטים כל כך במציאות. ראשית, לקיחת הלוואה מגוף חוץ-בנקאי היא אינה משימה פשוטה כלל ועיקר: ישנם מקרים בהם הלווים לוקחים את ההלוואה בעצמם ללא תכנון פיננסי איכותי וללא ליווי פיננסי, ואז מגיעים למצב פיננסי גרוע יותר מזה שהיו בו טרם ההלוואה. הסיבה העיקרית לכך היא טעויות יסודיות שלא אותרו מראש בטרם לקיחת ההלוואה, כגון תכנון לוח סילוקין לפי תזרים, מיצוי נכסים, הוזלת ריביות היכן שאפשר ועוד.מעבר לכך, בפועל שוק האשראי החוץ בנקאי הוא אינו שוק פתוח ומשוכלל. רוב המלווים החוץ-בנקאיים אפילו אינם פותחים את הדלת עבור לווים מהסוג הזה ללא יועץ. מעבר לכך, גם אם נתעלם מהעובדה הזאת של קושי בגישה למלווים, היות ויועצים מאגדים תחתם הרבה לקוחות, הם נמצאים בעמדת מיקוח מול המלווים כדי להשיג ללקוחות שלהם ריביות טובות יותר מזו שהם היו משיגים בעצמם. ההבדל במחיר הכולל של ההלוואה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך, הרבה יותר גבוה מהעמלה המשולמת ליועץ. כמו כן, היתרון הגדול באמת בעבודה עם יועץ, הוא שיש תכנון להלוואה: היועץ מסביר לכם ומנחה אתכם לא רק איך להיכנס להלוואה, אלא גם איך לצאת ממנה בסופו של דבר.
מה לעשות אם סורבתי למשכנתא בבנק?
הדבר הראשון שכדאי לעשות הוא לעצור: אל תלכו לבנק נוסף כדי לנסות לקבל משכנתא בשנית. אם סורבתם בבנק אחד, אתם כנראה תסורבו גם בבנקים נוספים; חבל “לשרוף” את עצמכם בבנקים נוספים. מה כן? מוטב שתוציאו דו”ח נתוני אשראי אישי, ותראו מה דירוג האשראי שלכם: כך תבינו מדוע סורבתם לקבלת משכנתא, ותראו את המצב האובייקטיבי שלכם. בשלב זה, מומלץ ליצור קשר עם יועץ הלוואות לשם קבלת משכנתא חוץ בנקאית.כמו כן, וזו העצה הכי חשובה, אל תבצעו מה שנקרא “מחיקת BDI”: ניתן למחוק את ה-BDI שלכם, אבל ברגע שתעשו זאת, הבנק יראה שמחקתם את ה-BDI, יבין שניסיתם להסתיר משהו, ואז ימנע מכם הלוואה. משום כך, עדיף לפנות לגופי אשראי עם נתוני אשראי “מלוכלכים” מאשר למחוק את ה-BDI האישי שלכם.
מה ההבדל בין לקיחת הלוואה מחברות ביטוח ובתי השקעות, לבין לקיחת הלוואה מחברות פרטיות?
כאשר אדם מסורב למשכנתא בבנק, הוא יכול לפנות לכל מיני גופים חוץ בנקאיים. אלו יכולות להיות חברות אשראי, חברות ביטוח או גופים פיננסיים מוסדיים גדולים אחרים, כגון בתי השקעות, אך אלו יכולים להיות גם חברות פרטיות שיש להן רישיון אשראי מורחב. לא מדובר במוסדות “שוק אפור” מפוקפקים, שהרי אלו גופים מפוקחים כמובן; עם זאת, חשוב לדעת שחברות פרטיות יגבו כנראה ריבית גבוהה יותר משחקנים מוסדיים (שהרי לרוב הן מטפלות באלו שנדחו על ידי המוסדיים), וכן אלו יהיו נאותות לטפל לפעמים גם במי שיש לו דירוג אשראי שלילי (ולא רק “סביר”), כמו המוסדות הפיננסיים.
הלוואות הן מוצר, ממש כמו כורסה, מקרר או סמארטפון. אלא שבמוצר הנקרא הלוואה, המחיר שלו , אשר מגולם באחוז הריבית על ההלוואה, משתנה מאוד בין לקוח ללקוח. מדוע הוא משתנה? משום שהסיכון הנשקף מכל לקוח הוא שונה. למשל, במקרה שמדובר בלקוח בעל נכסים, או בלקוח שיש לו הכנסה חודשית גבוהה מאוד, המלווה יודע שאם הלקוח לא ישלם את ההלוואה, הוא עדיין יוכל כנראה לגבות את מה שמגיע לו מהלווה, וזאת באמצעות הנכס הרשום על שמו של הלווה
בנקים הם עסק למטרות רווח, ולפיכך לבנקים שמורה כמובן הזכות לסרב לבקשה לקבלת הלוואה מלקוחות בהתאם לשיקול דעתם. בהתאם לכך בנקים מאשרים או מסרבים להלוואות, בהתאם לרמת הסיכון הנשקפת מההלוואה, הנגזרת בין היתר מסכום ההלוואה המבוקש, מטרת ההלוואה, ובעיקר זהות הלווה, התנהלותו כלכלית וגובה ההכנסה החודשית שלו.
עם זאת, כאשר מדובר בלווה שיש לו דירוג אשראי שלילי או תיקים בהוצאה לפועל, בנקים חייבים מפאת הוראות רגולטוריות שונות של בנק ישראל, לסרב במתן הלוואה עבור אותם לווים במספר רב של מצבים (תלוי “עד כמה גרוע” דירוג האשראי, מה יחס ההלוואה מול ההון הקיים וכדומה). הרבה פעמים נוצר מצב שגם אם מדובר בלווה שהינו בעל נכס מקרקעין, והבנק יודע שהנכס הזה יכול עקרונית לשמש כערבות לצורך פירעון מלא של ההלוואה, אותו לווה עדיין יסורב בבנק אם יש לו דירוג אשראי נמוך.
בעלי נכסים שיש להם דירוג אשראי נמוך, יהיו מסורבי הלוואה בבנקים עקב הוראות רגולטוריות שונות. אולם לא הכל אבוד מבחינתם: אותם לווים יכולים לפנות למקורות מימון מגופים חוץ בנקאיים. גופים אלו הם מוסדות פיננסיים מכובדים וחזקים כגון חברות אשראי, קרנות וחברות למסחר בשוק ההון, שאין להם מניעה לתת הלוואה גם למסורבי אשראי. אם מדובר בבעלי נכסים, ואם הבקשה מוגשת בצורה מקצועית ונכונה, תנאי ההלוואה לעיתים יכולים להתקרב ואף להתחרות באלו הניתנים בבנקים. עבור אותם אנשים, משכנתא חוץ בנקאית היא לרוב הפתרון הטוב ביותר
דירוג אשראי האישי של אדם לא נקבע לפי רמת ההכנסה שלו, או לפי מספר הנכסים הנכסים שיש לו, אלא רק לפי ההתנהלות הפיננסית שלו בקבלת אשראי, לקיחת הלוואות והתנהלות כללית עם אשראי: האם הלווה נמצא הרבה באוברדראפט? האם ההלוואות משולמות בזמן? האם שיקים חזרו? ועוד. לפיכך, כאשר יש לכם דירוג נמוך, אין לכם ברירה אלא לשפר אותו באותו אופן שבו הוא נפגע, קרי בתהליך ממושך על ידי התנהגות אשראי נבונה ושקולה.
בהתאם לכך, אם אתם מסורבי הלוואה בבנקים ועדיין מעוניינים לשפר את דירוג האשראי שלכם, עליכם לקחת הלוואה ממוסד חוץ בנקאי, שלא יסרב לבקשת ההלוואה שלכם, ולשלם אותה בהתאם לצו התשלומים. לאחר תקופה, המוסד הפיננסי ממנו לקחתם את ההלוואה ידווח על נתוני האשראי שלכם לחברת BDI, ולאט לאט דירוג האשראי שלכם ישתפר. אחרי שנה או שנתיים, דירוג האשראי שלכם ישתפר מאוד, ובסופו של דבר תוכלו לקבל הלוואה גם מהבנק.
כאשר אתם מבקשים לקחת הלוואה מגורם מימון חוץ בנקאי, אתם יכולים להפקיד כעירבון נכס בבעלותכם לצורך קבלת ההלוואה ושיפור תנאי ההלוואה. נכס זה יכול להיות למשל דירה שרשומה על שמכם, ואפילו חלק מדירה במצבים מסוימים (חשוב לציין כי הנכס צריך לעמוד בתנאים מסוימים. למשל, אם מדובר בנכס המשמש כבר כמשכון לצורך הלוואת משכנתא, צריך שיתרת המשכנתא תהיה קטנה מ-60%). סוג נוסף של נכס הוא קרן כספית הרשומה על שמכם, כמו קופת גמל. פעמים רבות אגב, לקיחת הלוואה מהקופה בה נמצאת הקרן שלכם יכולה להיות אופציה טובה להלוואה. מכל מקום, יש לציין כי בכל מקום שבו יש לכם חיסכון (גם ביטוח מנהלים הכולל רכיב של חיסכון) יכול לשמש כבטוחה להלוואה.
לכאורה, יכול לבוא הלווה לגוף המלווה בעצמו, ולקבל הלוואה מבלי לשלם עמלה ליועץ, נכון? אז זהו, שהדברים ממש לא פשוטים כל כך במציאות. ראשית, לקיחת הלוואה מגוף חוץ-בנקאי היא אינה משימה פשוטה כלל ועיקר: ישנם מקרים בהם הלווים לוקחים את ההלוואה בעצמם ללא תכנון פיננסי איכותי וללא ליווי פיננסי, ואז מגיעים למצב פיננסי גרוע יותר מזה שהיו בו טרם ההלוואה. הסיבה העיקרית לכך היא טעויות יסודיות שלא אותרו מראש בטרם לקיחת ההלוואה, כגון תכנון לוח סילוקין לפי תזרים, מיצוי נכסים, הוזלת ריביות היכן שאפשר ועוד.
מעבר לכך, בפועל שוק האשראי החוץ בנקאי הוא אינו שוק פתוח ומשוכלל. רוב המלווים החוץ-בנקאיים אפילו אינם פותחים את הדלת עבור לווים מהסוג הזה ללא יועץ. מעבר לכך, גם אם נתעלם מהעובדה הזאת של קושי בגישה למלווים, היות ויועצים מאגדים תחתם הרבה לקוחות, הם נמצאים בעמדת מיקוח מול המלווים כדי להשיג ללקוחות שלהם ריביות טובות יותר מזו שהם היו משיגים בעצמם. ההבדל במחיר הכולל של ההלוואה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך, הרבה יותר גבוה מהעמלה המשולמת ליועץ. כמו כן, היתרון הגדול באמת בעבודה עם יועץ, הוא שיש תכנון להלוואה: היועץ מסביר לכם ומנחה אתכם לא רק איך להיכנס להלוואה, אלא גם איך לצאת ממנה בסופו של דבר.
הדבר הראשון שכדאי לעשות הוא לעצור: אל תלכו לבנק נוסף כדי לנסות לקבל משכנתא בשנית. אם סורבתם בבנק אחד, אתם כנראה תסורבו גם בבנקים נוספים; חבל “לשרוף” את עצמכם בבנקים נוספים. מה כן? מוטב שתוציאו דו”ח נתוני אשראי אישי, ותראו מה דירוג האשראי שלכם: כך תבינו מדוע סורבתם לקבלת משכנתא, ותראו את המצב האובייקטיבי שלכם. בשלב זה, מומלץ ליצור קשר עם יועץ הלוואות לשם קבלת משכנתא חוץ בנקאית.
כמו כן, וזו העצה הכי חשובה, אל תבצעו מה שנקרא “מחיקת BDI”: ניתן למחוק את ה-BDI שלכם, אבל ברגע שתעשו זאת, הבנק יראה שמחקתם את ה-BDI, יבין שניסיתם להסתיר משהו, ואז ימנע מכם הלוואה. משום כך, עדיף לפנות לגופי אשראי עם נתוני אשראי “מלוכלכים” מאשר למחוק את ה-BDI האישי שלכם.
כאשר אדם מסורב למשכנתא בבנק, הוא יכול לפנות לכל מיני גופים חוץ בנקאיים. אלו יכולות להיות חברות אשראי, חברות ביטוח או גופים פיננסיים מוסדיים גדולים אחרים, כגון בתי השקעות, אך אלו יכולים להיות גם חברות פרטיות שיש להן רישיון אשראי מורחב. לא מדובר במוסדות “שוק אפור” מפוקפקים, שהרי אלו גופים מפוקחים כמובן; עם זאת, חשוב לדעת שחברות פרטיות יגבו כנראה ריבית גבוהה יותר משחקנים מוסדיים (שהרי לרוב הן מטפלות באלו שנדחו על ידי המוסדיים), וכן אלו יהיו נאותות לטפל לפעמים גם במי שיש לו דירוג אשראי שלילי (ולא רק “סביר”), כמו המוסדות הפיננסיים.
