לעתים אנחנו צריכים להשיג סכום כסף באופן מיידי. הכלי היחיד שיש לנו לשם כך הוא הנכס שלנו. היינו רוצים למשכן אותו תמורת הלוואה, אולם יש עליו כבר משכנתא לטובת הבנק או מלווה חוץ בנקאי. עם זאת, יש אפשרות לקחת על הנכס משכנתא נוספת, קרי משכנתא מדרגה שנייה. מה חשוב לדעת על לקיחת משכנתא נוספת, במה היא שונה ממשכנתא קלאסית, ומתי היא לא מתאימה? על כך במאמר זה.
מה היא משכנתא שנייה?
משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואת משכנתא נוספת שנלקחת על נכס שכבר משועבד במשכנתא ראשונה. כאשר לוקחים משכנתא ראשונה לרכישת נכס, הבנק או הגוף המלווה רושם שעבוד על הנכס כבטוחה שיקבל את כספו בחזרה. אם מעוניינים לקחת מימון נוסף על אותו נכס, אפשר לפנות לגוף מלווה שני, שיעניק הלוואה נוספת תמורת שעבוד הנכס כבטוחה. מכיוון שכבר קיים שעבוד ראשון, הגוף המלווה השני ירשם "כמשנה" וזכותו לנכס תהיה שנייה בזמן למלווה הראשון שרשם שיעבוד. המשמעות לכך היא שאם הלווה לא יוכל להחזיר את שתי ההלוואות, והנכס ימומש, קודם יהיה זכאי המלווה הראשון להיפרע מן הנכס, ורק לאחר מכן יקבל המלווה השני את חלקו השיורי מהתמורה. לפיכך, הסיכון במתן משכנתא מדרגה שנייה גבוה יותר, שהרי פירעון ההלוואה באמצעות משכנתא שניה, תלוי בכך שיש יתרה מספקת לפירעון ההלוואה הראשונה בזמן.
לדוגמה: אם בנק בננה הלווה ליוסי חצי מיליון שקלים כדי לרכוש נכס ששווה מיליון וחצי שקלים. לאחר מכן, יוסי לקח משכנתא נוספת על הנכס מבנק תפוח על סך חצי מיליון שקלים נוספים. אם יוסי לא ישלם את ההלוואות ויקחו לו את הנכסים, אזי בנק בננה יקבל קודם את כל הכסף שחייבים לו ממכירת הנכס של יוסי, ורק לאחר מכן, יהיה זכאי בנק תפוח לקבל כסף מהיתרה. בנק תפוח לוקח סיכון שאחרי שהנכס נמכר והחוב לבננה שולם, לא יישאר מספיק כסף כדי לגבות את כל יתרת החוב מיוסי.
משום כך, בנקים על פי רוב אינם מאפשרים לקיחת משכנתא נוספת על אותו הנכס. לעומת זאת, מלווים חוץ בנקאיים, שאינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל, עשויים לאפשר זאת, תוך שהם מגדרים את הסיכונים שלהם ככל האפשר, באמצעות חיתום איכותי בלקיחת ההלוואה.
לאילו מטרות מתאימה משכנתא מדרגה שנייה?
הלוואת משכנתא נוספת יכולה לשמש למגוון רחב של מטרות, בהתאם לצרכי המימון של הלקוח:
- המטרה הנפוצה ביותר היא גיוס מימון נוסף מעבר לסכום שאושר במשכנתא הראשונה. לדוגמה, אם נזקקים לכסף לשיפוץ הבית, אבל כבר מוצו מלוא כספי המשכנתא הראשונה. ההלוואה השנייה מאפשרת למנף את השווי הקיים של הנכס לצורך הלוואה נוספת.
- שימוש נפוץ נוסף הוא איחוד חובות וסגירת הלוואות יקרות אחרות, על ידי נטילת משכנתא בתנאים נוחים יותר. המשכנתא השנייה משמשת בפועל כהלוואה לכל מטרה, תמורת שעבוד הנכס כביטחון.
- בעלי עסקים לעיתים לוקחים משכנתא שנייה על מנת להזרים הון לצורכי השקעה והרחבת העסק. גם משקיעי נדל"ן יכולים לנצל את האפשרות הזאת על מנת לרכוש נכסים נוספים.
השוואה בין סוגי המשכנתאות:
| משכנתא רגילה | משכנתא מדרגה שנייה | |
| ריבית | נמוכה יחסית | גבוהה יותר |
| סיכון למלווה | נמוך | גבוה |
| אחוז מימון משווי הנכס | עד 50% בבנקים | יכול להגיע ליותר מ-50% בחברות חוץ-בנקאיות |
| אישור המלווה | קל יותר | תלוי באישור המלווה הראשון |
התהליך ההלוואה
התהליך ללקיחת משכנתא מדרגה שנייה כולל מספר שלבים עיקריים. ראשית, יש לקבל אישור מהבנק או הגוף שנתן את המשכנתא הראשונה על הנכס. האישור נדרש על מנת לאפשר רישום שעבוד נוסף על הנכס עבור המשכנתא השנייה. ללא הסכמה זו, לא ניתן להתקדם בתהליך. בשלב הבא יש לאתר גוף מלווה שיהיה מוכן לתת משכנתא נוספת על הנכס. בפועל, רוב הסיכויים שיהיה מדובר בחברת מימון חוץ-בנקאית. חברות אלו בדרך כלל גמישות יותר באישור משכנתאות מדרגה שנייה.
לאחר מכן מתבצעים השלבים הסטנדרטיים כמו בכל משכנתא – חתימה על הסכמים, ביצוע שמאות, רישום משכון בלשכת רישום המקרקעין וכדומה. המשכנתא השנייה תירשם כמשנית לזו הראשונה.
היתרונות והחסרונות
משכנתא נוספת יכולה להיות "עזרה ראשונה" זמנית או כפתרון מימון ארוך טווח. יש לה מספר יתרונות שכדאי להכיר:
- ניצול השווי שכבר צבר הנכס לצורך גיוס מימון נוסף, מעבר לסכום שאושר במשכנתא הראשונה. כלומר לקיחת משכנתא כנגד נכס יכולה להיות פתרון מעולה במגוון מצבים. למשל במצב שיש סירוב למשכנתא בבנק.
- שמירה על תנאי המשכנתא הראשונה ללא שינוי. פירעון מוקדם של המשכנתא הראשונה עלול לגרום לאובדן תנאים טובים שהיו בעבר.
- אחוז מימון גבוה יותר לעומת בנקים. חברות מימון חוץ-בנקאיות יכולות במקרים מסוימים לאשר יותר מ-50% מימון משווי הנכס.
לצד היתרונות, למשכנתא זו יש גם כמה חסרונות שכדאי לשקול לפני שמחליטים לקחת את ההלוואה:
- ריבית גבוהה יותר – הריבית על משכנתא שנייה בדרך כלל גבוהה בהשוואה לזו של משכנתא ראשונה, בגלל הסיכון הגבוה יותר המתלווה אליה.
- תלות באישור המלווה הראשון – המשכנתא החדשה תלויה בהסכמה בכתב מאת הבנק או המלווה החוץ-בנקאי שנתן את המשכנתא הראשונה (וזאת למרות שהזכות של המלווה הראשון ממילא גוברת על המלווה השני).
- מורכבות רבה יותר – התהליך מסובך וכרוך בהיבטים משפטיים ופיננסיים מורכבים יותר מאשר משכנתא רגילה.
לסיכום, משכנתא מדרגה שנייה יכולה להוות פתרון להשגת מימון נוסף במצבים כלכליים מורכבים, אך כרוכה בשיקולים וסיכונים שחשוב להביא בחשבון. תמיד מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי לפני לקיחת משכנתא מכל סוג, על מנת לבחון שזה אכן פתרון המימון שבאמת מתאים לכם.
