משכנתא חוץ בנקאית: כך תקבלו משכנתא אטרקטיבית

רק שברירי אחוזים מהלוואות המשכנתא כיום, ניתנות ללווים מאת חברות מימון חוץ בנקאיות. מדוע זה קורה, ולמה מסורבי משכנתא בבנק צריכים לזנק על משכנתא חוץ בנקאית? על כך במאמר זה.

משכנתא חוץ בנקאית– תמונת מצב

בשנת 2022 נלקחו בישראל הלוואות משכנתא בסכום כולל של כ-117 מיליארד שקלים, ממוצע של כמעט עשרה מיליארד שקלים לחודש. לעומת זאת, שנת 2023 שתסתיים בקרוב, צפויה להציג נתונים נמוכים בהרבה, לאור עליית הריבית הדרמטית של השנים האחרונות.  

אולם בין אם כך ובין אחרת, הנתונים מראים כי נכון להיום, ישראלים רבים מפספסים את שוק המשכנתאות החוץ בנקאי. פחות משני אחוזים מהמשכנתאות בישראל הן מהשוק החוץ בנקאי, כאשר רוב הלקוחות הם מה שנקרא מסורבי משכנתא בבנק: בעקבות חוק דירוג אשראי משנת 2019, יותר ויותר מלווים סובלים מדירוג אשראי שלילי, מה שמביא אותם למצב שבו הם מסורבי הלוואה בבנק. למעשה, למעלה ממאתיים אלף ישראלים מוגדרים כמסורבי אשראי במערכת הבנקאית, וזאת למרות שהם בעלי נכסים בבנק.

אז נכון, אין ספק שנוח וקל יותר להמשיך בהתנהלות כלכלית מול הבנק בו מתנהל החשבון השוטף שלכם. וכן אין מחלוקת שהריביות שהבנק נותן הן אטרקטיביות יותר, אולם זה רק משום שהם ממילא לא מוכנים להלוות ללקוחות עם מאפיינים מסוימים. משום כך, יש אנשים שסורבו בבנק, ועדיין מסרבים לפנות לאפיק החוץ בנקאי לקחת משכנתא כנגד הנכס שלהם. הם מעדיפים להמשיך ולנסות לקחת הלוואות בבנקים אחרים (וכך לחרב את דירוג האשראי שלהם), לפנות לפשיטת רגל (ואז להפסיד המון כסף בשמאות על הנכס), או סתם לקוות לנס.

אולם האמת היא שאם סורבתם בבנק, הדרך הטובה ביותר עבורכם במרבית המקרים היא לקחת משכנתא כנגד הנכס באפיק החוץ בנקאי. הגיע הזמן שתכירו את היתרונות והחוזקות של השוק החוץ בנקאי בישראל.

היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית

פיקוח

הבנקים מפוקחים על ידי הרגולטור האחראי על הבנקים, הלא הוא בנק ישראל. לעומת זאת, משכנתא חוץ בנקאית מפוקחת על ידי המפקח על שוק ההון, הביטוח והחיסכון.

בפועל, ההבדל העיקרי בין משכנתא מהבנק למשכנתא חוץ בנקאית, מתבטא בגמישות ותנאי הסף לאישור המשכנתא. למעשה, שני הגופים המפקחים – בנק ישראל והמפקח על שוק ההון, הביטוח והחיסכון – הם בעלי אינטרסים שונים: האינטרס של בנק ישראל לא לאשר משכנתאות בסיכון גדול ולשמור על איזון כלכלי במשק. לעומת זאת האינטרס של המפקח על שוק ההון, הביטוח והחיסכון, הוא להיות רווחי עבור כספים המושקעים בשוק ההון ולנהל סיכונים. משום כך, גופים חוץ בנקאיים "מרשים לעצמם" ליטול יותר סיכונים במתן הלוואות, ולכן הם יכולים לאשר הלוואות שהבנקים אינם מסוגלים לאשר.

אפשרות לספר סיפור

הבנק יכול לאשר לכם הלוואות בקלות, הלוואות און ליין לרכב, לטיול, לעסק וכדומה. אולם ככל שמדובר במשכנתא, הסיפור משתנה. בהלוואת משכנתא, הבנק מעביר בקשה לבנק ישראל לצורך אישור ההלוואה. משום כך, בעת קבלת משכנתא מהבנק, אין משמעות לסיפור שלכם או "לקסם האישי שלכם", שהרי אלו לא עוברים הלאה לבנק בישראל. 

לעומת זאת, אצל המלווים החוץ בנקאיים, יש הרבה יותר מקום לאישיות שלכם; יש מקום לספר סיפור, להסביר את הבעיות בתזרים שלכם, בהוצאות שלכם וכדומה, ויש גמישות גדולה יותר באישור ההלוואה.

תנאי ההלוואה

משכנתא דרך הבנק לא מאפשרת מעבר בין מסלולים באמצע המשכנתא, פירעון מוקדם ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם וכדומה. לעומת זאת, חברות הביטוח ובתי ההשקעות המעניקים משכנתא חוץ בנקאית, מספקים הטבות ותנאים משופרים, לרבות פריסה, בירוקרטיה פחותה יותר וכדומה. כמו כן, מלווים חוץ בנקאיים אינם כפופים למגבלות שונות על מתן הלוואות כמו בבנקים.

רוצה לומר, הגוף החוץ-בנקאי רוצה להרוויח ופחות כפוף לרגולציה. משום כך, הוא "מנצל" את עמדתו הייחודית ,ויגבה ריבית גבוהה יותר מזו של הבנק. יחד עם זאת, יתכן ותזכו בתנאים משופרים דרך גוף מימון חוץ בנקאי. למשל:

• סכום גבוה יותר במשכנתא
• פריסת תשלומים ארוכה יותר
• מעבר בין מסלולים ללא עמלות
• פירעון מלא ללא עמלה ובכל עת

איך מקבלים משכנתא חוץ בנקאית למסורבים?

כאשר מישהו רוצה לקחת משכנתא, על פי רוב, האופציה הראשונה שלו תהיה הבנק שבו מתנהל חשבונו האישי או העסקי. אם הכל מסתדר כשורה, הוא יקבל משכנתא בסניף הבית שלו, זה שמכיר אותו הכי טוב. עם זאת, במידה ולא אישרו לו משכנתא דרך הבנק, על פי רוב מוטב יהיה לו לפנות לאפיק החוץ בנקאי ולא לנסות בבנקים נוספים (שם סביר שיקבל סירוב).

כל משכנתא היא מסע. את המסע הזה אסור לכם לעשות לבד: טעות כלכלית בלקיחת משכנתא יכולה לשנות את חייכם, לטוב ולרע. אסור לזלזל בתכנון מקצועי של לקיחת המשכנתא, שהרי כל תזוזה, שינוי או מהלך עלולים לעלות ביוקר או לחסוך הון עתק עבורנו. אולם חשוב לומר: אם אתם מסורבי בנק, לא תאמינו באיזו קלות אתם יכולים לשפר את מעמדכם, בדיוק עבורכם הוקם המרכז להבראה פיננסית, למסורבי בנקים ולסובלים מדירוג אשראי שלילי.

המרכז להבראה פיננסית מלווה, מסייע ומתאים לכל לקוח תכנית הבראה פיננסית מובנת לפי צרכיו ויכולותיו האישיות. באמצעות תמהיל ייחודי של משכנתא חוץ בנקאית ומסלול מהיר של הבראה פיננסית, כל לקוח שמגיע למרכז עובר תהליך שבסופו הוא חוזר למערכות הבנק בדירוג חיובי ומשפר את תנאי המשכנתא באופן משמעותי.