בישראל כמעט כל המשכנתאות (בערך 98%) נלקחות בסקטור הבנקאי. המשמעות היא ששוק המשכנתאות בישראל בפועל אינו תחרותי כמעט, שהרי הדואופול של בנק הפועלים ובנק לאומי שולט בשוק בצורה מאוד דומיננטית (שני הבנקים יחדיו מחזיקים בערך ב-70% משוק האשראי בישראל). לאורך השנים, המדינה לא הצליחה ליצור תחרות האשראי בכלל ובשוק המשכנתאות בפרט (עוד אחד מכשלי השוק הרבים במדינת ישראל). מה בעצם מנע משוק המשכנתאות החוץ בנקאי לשגשג, וכיצד זה עשוי להשתנות בעתיד? להלן סקירה קצרה של תולדותיו של שוק המשכנתאות החוץ-בנקאי.
תפיסת הציבור כלפי שוק האשראי החוץ-בנקאי
לאורך השנים שוק האשראי בישראל לא היה מפותח במיוחד, בדומה לשווקים רבים שנשלטו באופן מונופוליסטי בין היתר על ידי ההסתדרות או גופים מקורבים לשלטון. לגבי הבנקים, התפיסה הייתה שהלוואה לוקחים בבנק, לא משנה מה. מי שבכל זאת נדחה מהבנק, נאלץ ללוות כספים בשוק ההלוואות החוץ-בנקאי והלא מפוקח, אותו אתם מכירים בשם "השוק האפור". שם דובר על הלוואות בריביות גבוהות מאוד, אותן אנשים לקחו רק אם ממש לא הייתה להם ברירה (וכן גביית ההלוואות נעשתה באמצעים ש… היו פחות מקובלים בסקטור הבנקאי). המוניטין של ההלוואות החוץ-בנקאיות גם היום, מושפע במידה מסוימת מהתקופה הזו, שבה הלוואות חוץ-בנקאיות משמע שוק אפור.
מכל מקום, בתחילת שנות ה-90 "חוק הסדרת הלוואות חוץ-בנקאיות" שנועד להתחיל לאסדר את הנושא של הלוואות חוץ בנקאיות. החוק הגביל את גובה הריבית החוקית אותה ניתן לגבות על ידי מוסדות חוץ-בנקאיים. בהתאם לכך, בתחילת העשור השני של המילניום השלישי, החל לגדול הסקטור החוץ-בנקאי. בעקבות הוועדה להגברת התחרותיות בשירותים הפיננסיים (בראשות עו"ד דרור שטרום) הוחלט על מינוי מפקח על הסקטור החוץ-בנקאי (אם כי זה טרם קרה). כמו כן, עבר חוק אשראי הוגן שקבע תקרה של גובה הריבית, שתהיה משותפת הן לבנקים והן לשוק החוץ-בנקאי (מה שהגביר את התחרות לבנקים).
בנוסף, עברו כל מיני הגבלות על ידי בנק ישראל (שאינן חלות על מוסדות חוץ בנקאיים). למשל, יש מגבלה שחלה רק על הבנקים בגובה המימון שהם רשאים לתת במשכנתא על דירה ראשונה (עד 75% מערך הנכס). לעומת זאת, המגבלה אינה חלה על מלווים חוץ בנקאים, ושם לווים יכולים לקבל משכנתא עם הון עצמי נמוך יותר. כמו כן, ישנה הגבלה על בנקים שמונעת מהם לאפשר הלוואת משכנתא לרכישת נכס נוסף, תוך משכון נכס הקיים; המגבלה הזו אינה חלה על המלווים החוץ בנקאיים, ובכך מהווים אלטרנטיבה עבור לקוחות אלו.
השערות לעתיד לגבי יחס הציבור כלפי הסקטור החוץ בנקאי
אם כן, לאור השינויים שתוארו לעיל, הסקטור החוץ-בנקאי הולך ומהווה אלטרנטיבה טובה יותר לסקטור הבנקאי (בצעדים קטנים אמנם, אבל זו המגמה). נכון לימים אלו, נוכח עליית הריבית וכן לאור המלחמה בעזה, הסקטור החוץ-בנקאי נמצא בבעיה מסוימת, כאשר יש סכנה שלווים רבים לא יוכלו לשלם את ההלוואות שלקחו. משום כך, חברות חוץ בנקאיות נמצאות בקושי לגייס אשראי להמשך הפעילות.
עם זאת, שינוי צפוי בסקטור החוץ בנקאי שיכול לתת בוסט לענף, הוא הצעת חוק שתאפשר איגוח הלוואות. לפי התכנון, מלווים בנקאיים וחוץ בנקאיים יוכלו לבצע איגוח הלוואות, כלומר לאגד את כל ההלוואות שהן נתנו כאיגרת חוב, ולמכור אותה להשקעה לציבור. יתכן שאתם מגרדים באף למקרא שורות אלה, ואומרים "רגע, זה לא כמו בארצות הברית ב-2008?" אז התשובה היא שלא בדיוק, משום שבארצות הברית לקחו את האג"חים האלה, ועליהם עשו מסחר בנגזרות, שזה יותר מסוכן. כמו כן, סוכנות הדירוג לאג"חים בארצות הברית היו מוטות ומושחתות, ולכן הסיכונים בהשקעה על האג"חים לא היו מתומחרים בהתאם.
לאור האפשרות המסתמנת של האיגוח, לאור הגידול במספר המסורבים בבנק, ולאור הצמיחה של השימוש ביועצי משכנתאות לצורך לקיחת משכנתא, שוק האשראי החוץ-בנקאי צפוי להמשיך ולצמוח בשנים הקרובות. אם הליכי החיתום הקיימים כיום ישתפרו (כלומר, המלווים החוץ-בנקאיים יבדקו טוב יותר את הלווים שלהם), השוק החוץ בנקאי יהווה אלטרנטיבה תחרותית של ממש.
