משכנתא לא בנקאית

המילים "משכנתא" ו-"בנק" כמעט הולחמו להן יחדיו, עד כדי כך שרבים חושבים שהאפשרות היחידה לקבלת משכנתא היא בבנק. אולם האמת היא, שישנה אפשרות לקחת משכנתא לא בנקאית, שיכולה במצבים מסוימים להיות בדיוק הדבר שאתם צריכים. 

שוק המשכנתאות בישראל נשלט כמעט לגמרי על ידי הבנקים, ובפרט בנק הפועלים ובנק לאומי. כששני שחקנים שולטים בשוק באופן כל כך חזק, לא מפתיע אם כן שהם יכולים להציע ללקוחות תנאים טובים יותר למשכנתא מאלו הניתנים מאת מלווים אחרים. הדואופול בשוק המשכנתאות מחזיק בעמדת שליטה אבסולוטית, ולא נראה שהדבר ישתנה בקרוב. עם זאת, יש מצבים בהם אי אפשר לקבל משכנתא מהבנק. מדובר על מצבים של מסורבי משכנתא בבנק, קרי לווים שדירוג ה-BDI שלהם נמוך, והבנק מסרב לתת להם הלוואה. 

אותם אנשים שהם מסורבי משכנתא, צריכים לקחת משכנתא חוץ בנקאית, או משכנתא לא בנקאית אם תרצו. כלומר, הלוואה עם משכון על הנכס, שלא נעשית דרך הבנק. המלווה יכול להיות גוף מוסדי גדול, חברת אשראי פרטית, חברה להלוואות חברתיות ועוד. 

חשוב להבין שברוב המוחלט של המקרים, בפועל, האפיק החוץ בנקאי לרוב לא מהווה באמת אלטרנטיבה למערכת הבנקאית. משכנתא לא בנקאית נועדה להוציא אתכם ממצבים מורכבים כשאתם עומדים על הרגליים. כעת נסביר כיצד.

מה דוחף לקוחות לשוק החוץ בנקאי

כפי שכולנו יודעים, ישנם מצבים בהם אדם נקלע לחובות. אולי הוצאות בלתי צפויות, אולי פיטורים, אולי אירוע בריאותי, אולי צרות בעסק, אולי גירושים, אולי כמה דברים ביחד. בסוף ישנם אנשים רבים שקורה להם אחד מהדברים הללו, ועקב כך הם מתחילים להיכנס לחובות.

לחובות, כפי שאותם אנשים יודעים היטב, יש דינמיקה של לגדול במהירות: ריבית פיגורים בהוצאה לפועל יכולה לגרום לחוב לגדול בקצב מטורף (נכון להיום, הריבית גדלה בקצב של יותר מאחוז לחודש. כן כן, לחודש). במצב שבו החובות של אדם הם גדולים מאוד, ורק ההוצאות על החוב גבוהות יותר מההכנסה החודשית הפנויה, המשמעות היא שחייבים לפתור את המצב ומהר. 

אותם לווים כאמור יהיו בוודאי מסורבים בבנק לקבלת משכנתא על הנכס. לכאורה, יש להם כמה אפשרויות גרועות:

1. למכור את הנכס מהר כדי להכניס כסף.
2. להמתין לקבל מחיר טוב על הנכס.
3. להשתמש בנכס לחדלות פירעון.

כל האפשרויות הללו אינן טובות. למשל, אם נמכור את הנכס מהר, משמע מכרנו את הנכס בהפסד, מתחת לשווי השוק שלו. לעומת זאת, אם נמתין כדי לקבל את השווי האמיתי של הנכס, ייצא מצב שבו נפסיד המון על ההמתנה להצעה, עקב הריביות והעמלות הגבוהות. אפשרות נוספת שקורית מדי פעם, היא להכניס את הנכס למאזן בהליך של כינוס נכסים. עם זאת, כאשר נכס נמכר בהליך של כינוס נכסים, השמאות על הנכס פוגעת מאוד בשווי. כלומר שוב מדובר בהפסד מערך הנכס. מה עושים? האפשרות הטובה היחידה שקיימת במצבים אלו, היא לפנות לשוק המשכנתאות הלא בנקאי.

מתי לוקחים משכנתא לא בנקאית

בעצם כאן נכנס השימוש העיקרי של משכנתא לא בנקאית; מדובר באנשים הזקוקים לסכום כסף גדול, ומהר, כדי להשתלט על החוב ולהצליח להפוך את המגמה. אותם אנשים לרוב לוקחים הלוואת גישור גדולה או הלוואת בלון, וממשכנים את הזכויות שלהם בנכס כנגד ההלוואה.

כלומר, לא מדובר במשכנתא רגילה, המשולמת לפי "לוח שפיצר" וכדומה. מדובר למעשה בהלוואת בלון לשנים בודדות, לא בהלוואת משכנתא קלאסית. פעמים רבות, במשכנתאות מהסוג בחוץ בנקאי בכלל לא משלמים את קרן ההלוואה, אלא רק את הריביות, שהרי אחרת התשלום החודשי היה גבוה מדי (היות ומדובר גבוהות יחסית, ובטווחי הלוואה קצרים). המטרה של הלוואת משכנתא לא בנקאית היא לתת ללווה אפשרות לסגור את החוב המדמם באמצעות הלוואה שהתנאים שלה זולים יותר מהעלות של הגידול של החוב, לשלם את ההלוואה הזאת למשך שנתיים שלוש, ולאחר מכן, למחזר את ההלוואה בתוך המערכת הבנקאית. 

איך מצליחים לעמוד בתשלומים האלה במשך שנתיים? איך מוודאים שבסוף התקופה הלווה נמצא במצב יותר טוב מזה שהוא החל בו? כאן טמון הייחודיות של המרכז להבראה פיננסית. ראשית, אנחנו מתכננים עבורו הלוואה במתווה שמתאים לו באמת, כלומר שהוא יוכל לעמוד בו בכל חודש. שנית, אנחנו במרכז להבראה פיננסית דואגים לליווי של הלקוח בתהליך: מצמידים לו יועץ כלכלי שיראה לו כיצד לשמור על איזון כלכלי, ומוודאים שכל תשלום של ההלוואה מוחזר כמו שצריך. כך הלקוח מצליח לתקן את דירוג האשראי שלו, ולהיכנס למערכת הבנקאית מהדלת הראשית בסופו של דבר.