משכנתא למסורבים – המדריך המקיף ביותר ברשת

ישראלים רבים מבקשים לקבל משכנתא מהבנק, בין אם לרכישת נכס, ובין אם לצורך שיפור מצבם הפיננסי, איחוד הלוואות וכדומה. עם זאת, סירוב משכנתא מהבנק, לא אומר שהלווה לא יקבל משכנתא. הגיע הזמן שתכירו את האפשרות של קבלת משכנתא למסורבים ממלווה חוץ בנקאי. אם תעשו זאת נכונה, תוכלו לצאת לדף כלכלי חדש בחייכם.

שנת 2023 העומדת להסתיים, מסתמנת כשנה מאתגרת במיוחד עבור אלו שסורבו לקבל משכנתא בבנק. המחאה נגד הרפורמה המשפטית, הריבית שעולה בכל העולם , המלחמה בעזה, תקיעות בענף הבנייה וכדומה, כל אלו הכניסו את השוק הישראלי למצב של אי ודאות רבה. בהתאם לכך, רבים הם הישראלים שלא יצליחו או למצער יתקשו מאוד לקבל אישור עקרוני למשכנתא, ויקבלו מהבנק סירוב משכנתא . עם זאת, למרות סביבת הריבית הגבוה ואי הוודאות בשוק הנדל"ן, עדיין ניתן למצוא מגוון פתרונות מימון כנגד נכס (משכנתא) במקרים בהם הבנק מסרב לאשר את הבקשה.

אז מה זה משכנתא למסורבים? משכנתא למסורבים מתייחסת למצבים בהם המשכנתא מתקבלת ממוסדות חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח, בתי השקעות וחברות מימון המפוקחות תחת משרד האוצר ורשות שוק ההון, בניגוד לבנקים המפוקחים תחת בנק ישראל (רגולציה מחמירה יותר). במדריך הבא הכנו לכם את כל מה שצריך לדעת בתחום של משכנתאות למסורבים.

למה הבנק מסרב לתת לנו משכנתא? ואיך בכל זאת ניתן לקבל משכנתא למסורבים?

בשנים האחרונות, ההגבלות של בנק ישראל הולכות ומחמירות. לווים טובים שיכלו בעבר לקבל הלוואה בקלות פתאום מוצאים את עצמם מסורבים בבנק. לעיתים הסיבה לכך היא דרישה מוגזמת שאינה תואמת את חוקי הבנק אך ברוב המקרים, הלוואה למסורבים מתייחסת ללויים בעלי BDI שלילי (דירוג אשראי שלילי). 

דוגמה לכך יכולה להיות לווה שחזר לו כמה צ'קים במקרה הקל ולווים עם חשבון בנק מוגבל במקרים מורכבים יותר. שינוי נוסף הוא ההיבט של דוח נתוני האשראי שהוטמע בשוק ההלוואות, המתעד את ההתנהלות הפיננסית של כל אזרח בשלוש השנים האחרונות ודרכו הבנק יכול לראות את כל ההיסטוריה הבנקאית של מבקש ההלוואה. בעזרת עיון בדוח האשראי, ניתן לקבל מידע רב אודות הלווה כמו ציון האשראי, מספר ההלוואות שברשותו וחשוב מכל – כיצד הלווה מתנהל עם חשבונות הבנק שלו, האם יש חזרות של תשלומים או שכל התשלומים מכובדים ללא בעיה?

אז מה המידע שניתן לקבל מדוח נתוני האשראי?

• דירוג אשראי – ציון מ-0 (נמוך מאוד) ועד 1,000  (מצוין)
• פירוט אודות חשבונות העו"ש של הלווה
• ניצול של מסגרות
• פירוט ההלוואות שלנו וההחזרים החודשיים
• צ'יקים שניתנו וצ'יקים שחזרו
• הוראות קבע שלא כובדו
• ניצול מסגרות אשראי
• אובליגו בכרטיסי אשראי
• תיקים בהוצאה לפועל (במידה ויש)
• בקשות ופניות לקבלת אשראי
• הליכי פשיטת רגל ועוד

כשאנחנו ניגשים לבקש משכנתא, הבנק מבקש מאיתנו רשות להוציא את דוח נתוני האשראי או לבצע "חיווי אשראי" בשפה המקצועית. במידה ודירוג האשראי נמוך, הבנק לא יכול לאשר את המשכנתא.

ישנם מספר גופים אשר מיופי כח להוציא דוח נתוני אשראי עבורכם בתשלום כמו: דן אנד ברדסטריט, קפטן קרדיט, BDI ועוד, אתם יכולים להוציא פעם אחת בשנה ישירות דרך מאגר נתוני אשראי של בנק ישראל או דרך הגופים האלו בתשלום. כאשר משכתם את דוח האשראי שימו לב שיש שני דוחות למעשה, דוח מקוצר ודוח מורחב, הדוח המקוצר הוא למעשה תמצית הנתונים , מופיע שם מידע כללי על סך האובליגו שלכם , האם היו אירועים שליליים בחשבון כמו פיגורים, הליכי הוצל״פ, פש״ר וכדומה. כאשר בדוח המורחב אפשר כבר לראות הרבה יותר פרטים אודות ההתנהלות הפיננסית שלכם, אפשר לראות פירוט מלא של כל ההלוואות שלכם, אילו ריביות אתם משלמים, מתי בוצעה העסקה ופרטים נוספים שיכולים לעזור לחברת המימון להבין מה הפרופיל הפיננסי שלכם . 

דוח נתוני אשראי מקוצר לדוגמא: 

דוח נתוני אשראי מורחב לדוגמא: 

סיבות נוספות לסירוב הלוואה מהבנק

חשוב לציין כי מלבד דירוג אשראי נמוך, במקרים מסוימים גם לווים בעלי דירוג אשראי תקין לפעמים מסורבים בבנק עקב ההגבלות הרבות של בנק ישראל. לדוגמה, אם נרצה להגדיל את המשכנתא עבור סגירת חובות, הבנקים מוגבלים ל50% משווי הנכס. במידה ונצטרך סכום גבוה מ50% משווי הנכס, הבנק יסרב לתת לנו משכנתא. דוגמאות נוספת יכולות להיות הכנסות שאינם מספקות את הבנק, מורכבות משפטית הקשורה ברישום הנכס וכל בקשת משכנתא הדורשת טיפול מורכב יותר.

מה אסור לעשות לאחר קבלת סירוב מהבנק

סורבתם לקבלת אשראי? קודם כל, להירגע. כדאי להבין כי ישנם לא מעט פתרונות שיכולים לעזור לכם לבצע הבראה פיננסית , אבל יחד עם זאת, אתם יכולים לעשות לעצמכם גם נזק. 

צעדים שחשוב לבצע בנקודה זאת:  

1. כל המוסיף גורע – כאשר קיבלתם סירוב מאחד הבנקים, סבירות גבוה שגם שאר הבנקים לא יאשרו לכם קבלת אשראי מאחר וכולם כפופים לאותה רגולוציה של בנק ישראל, יכול להיות שהם מאד היו רוצים להעניק לכם עזרה אבל הם פשוט לא יכולים, כל הבקשות שלכם לאשראי מתועדות בדוח נתוני אשראי ויכולות להצטייר בפני הגוף המממן כסממן ללחץ מיותר שלא מקרב אתכם לאישור בין כה וכה.
2. בדיקת סטטוס – בשביל לפתור בעיה , צריך להבין קודם מה הבעיה? הרבה מסורבי בנקים אינם יודעים כלל מדוע הם לא אושרו , הבנקאי בד״כ אומר להם שהעסקה לא אושרה עקב דירוג אשראי נמוך ולא מרחיב מעבר לכך. לכן, פעולה חשובה שכדאי לעשות בשלב הזה היא הוצאת דוח נתוני אשראי , ניתן להוציא את הדוח הזה ישירות מכאן . כך גם תדעו מדוע סורבתם וגם במידה ותרצו לגייס אשראי מחברה חוץ בנקאית תוכלו לשלוח להם את הדוח במקום שיוציאו לכם עוד ועוד דוחות מיותרים.
3.  התייעצות עם יועץ אשראי – לאחר שהוצאתם דוח נתוני אשראי, מומלץ מאד להתייעץ עם יועץ אשראי או כלכלן בעל ניסיון בתחום האשראי החוץ בנקאי בפרט על מנת שישקף לכם אילו פתרונות קיימים עבורכם.

באילו מקרים מומלץ לקחת משכנתא למסורבים?

המקרים הנפוצים ביותר הם:

• פיגורים ואי עמידה בהחזרים החודשיים – חזרה של צ'יקים , הוראות קבע שלא מכובדות , עיקובים בהחזר הלוואות ותשלומי משכנתא. 
• תהליכי הוצאה לפועל – תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, חובות לרשויות ועוד.
• חשבון מוגבל – בין אם מדובר בחשבון אחד ובין אם מדובר בהגבלה חמורה (כל חשבונות הבנק) .
• כינוס נכסים – בכל שלב בתהליך .
• הליכי פשיטת רגל וחדלות פירעון  – בין אם אתם בתהליכי פשיטת רגל או שסיימתם את התליך בשנים האחרונות .
• מחנק אשראי – כאשר ההחזרים החודשיים מאוד גבוהים ויש צורך להורידם בצורה ניכרת .
• סגירת חובות קיימים – לעיתים נעדיף לסגור כלל החובות ולאחדם תחת משכנתא אחת.
• ערבות למישהו שיסתבך – ערבות כשמה, הינה מחייבת וחשובה, ישנם מקרים רבים שבהם נלקחה ערבות לטובת חבר/משפחה ואותו אדם התדרדר פיננסית ופגע בדירוג האשראי של הערב.
• גירושים – גרושים / גרושות רבים נקלעים לסיטואציות מאתגרות ברמה הפיננסית כמו מקרים בהם אחד הצדדים גורם נזק לאחר עקב מחלוקות אישיות או אי עמידה בהתחייבויות משותפות.

אז לאחר שהבנו את סיבת הסירוב למשכנתא , מהו הפתרון?

נכון להיום קיימים מגוון פתרונות בכל מצב ובכל רמת חומרה. אומנם הפיקוח על הבנקים אוסר מתן משכנתא למסורבים אך גופים מוסדיים כמו חברות הביטוח וקרנות נדל"ן כן יכולות לאשר משכנתא בכל סיטואציה. כמובן, שכל מקרה נבחן לגופו ולכן מומלץ להיעזר בייעוץ מקצועי.

במסגרת התהליך, הלווה מקבל תוכנית הבראה פיננסית הכוללת אסטרטגיה להורדה בהחזרים החודשיים , תיקון דירוג האשראי ומיחזור המשכנתא מחדש בבנקים לאחר כשנתיים בממוצע.

אם בעבר האפשרויות היו או לקחת משכנתא מהבנק או לפנות לגורמים מפוקפקים , היום ניתן למצוא המון פתרונות מימון ממוסדות אשראי מפוקחים שיודעים להתמודד עם מצבים מורכבים יותר ולספק אלטרנטיבה ראויה. מבחינה טכנית, מדובר במשכנתא לכל דבר ועניין, בדיוק כמו בבנק, גם כאן עלינו להציג מסמכים, להוכיח הכנסות ולקבל אישור עקרוני. חשוב לדעת, מוסדות חוץ בנקאיים מגלים גמישות גדולה יותר מהבנק אך גם הם ירצו לדעת בדיוק איך המשכנתא תסולק בסופו של יום. במידה ולא תוכלו להוכיח יכולת החזר, גם הם יסרבו לאשר את הבקשה.

טיפ: כשניגשים לקבל משכנתא לאחר סירוב בבנק, ציינו איך תחזירו את ההלוואה בסוף התקופה. 

איחוד הלוואות, הקטנת ההחזר החודשי ושיפור דירוג האשראי

שלושת הפרמטרים הקריטיים הללו, הם אלו שגורמים למסורבי משכנתא לפתוח דף כלכלי חדש.

בתמונה הבאה, ניתן לראות גרף הממחיש תהליך הבראה פיננסית של זוג נשוי בגילאי הארבעים אשר נקלע לתזרים שלילי ומחנק אשראי. ניתן לראות איך לאחר איחוד ההלוואות ההחזר החודשי צונח ומצד שני, דירוג האשראי משתפר מחודש לחודש עקב התנהלות תקינה המתאפשרת הודות לעובדה שכל ההלוואות נסגרו ואוחדו להלוואה אחת בלבד – המשכנתא..

[להגדלת הגרף לחצו על התמונה]

אם הבנק סירב לתת משכנתא , למה מוסדות חוץ בנקאיים כן יאשרו?

אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב הלקוחות שלנו היא "מדוע הם כן, והבנק לא?". 

התשובה על כך היא הרגולציה והפיקוח שיש על הבנקים. כידוע, הבנקים נתונים לפיקוח והגבלות של בנק ישראל שקובע בכל רגע נתון את המותר והאסור בשוק המשכנתאות. נכון להיום , בנק ישראל אוסר על הבנקים לאשר הלוואות לאלו שדירוג האשראי שלהם נמוך. גם אם בבעלותם נכס ששווה משמעותית יותר מההלוואה אותה הם מבקשים וגם אם ניתן לראות בוודאות כי ההלוואה יכולה לעזור ללקוח להשתקם כלכלית, לבנקים אסור מבחינה רגולטורית לאשר אותה. כלומר, במקרים רבים לבנק אין כמעט סיכון והסירוב להעמיד את המשכנתא נובע בעיקר מסיבות רגולטוריות.

הבדלים מרכזיים בין החברות מימון הפופולאריות בשוק:

בנקים	חברות ביטוח	בתי השקעות	חברות פרטיות עם רישיון אשראי מורחב
מפוקחים ע״י בנק ישראל	מפוקחים ע״י רשות שוק ההון ומשרד האוצר	מפוקחים ע״י רשות שוק ההון ומשרד האוצר	מפוקחים ע״י רשות שוק ההון ומשרד האוצר
ריבית ממוצעת P+2%	ריבית ממוצעת P+2%	ריבית ממוצעת P+4%	ריבית ממוצעת P+7.5%
נותנים לבעלי דירוג תקין	נותנים לבעלי דירוג תקין/סביר	נותנים לבעלי דירוג תקין/סביר	נותנים לבעלי דירוג שלילי

איך ניתן לקבל את המשכנתא למרות הסירוב מהבנק?

אז לאחר ההקדמה בה סקרנו את הסיבות שבעקבותן הבנק סירב לאשר את המשכנתא. נתרכז כעת בפתרונות והאלטרנטיבות שיאפשרו לנו לקבל את המשכנתא למרות הסירוב מהבנק.

בשלב הראשון, עלינו להבין את הסיבות שבעקבותן סורבנו לקבל משכנתא. לא משנה מה הסיבה, חשוב להיות גלויים ולשים את כל ההיסטוריה והאתגרים הפיננסים שלנו על השולחן. גם אם האמת אינה מושלמת, תמיד ניתן להסביר את השתלשלות האירועים ולבנות תוכנית הבראה שתראה כיצד נוכל להשתקם כלכלית. 

לאחר שאפיינו את הבקשה שלנו והבנו בדיוק מה הוא הסכום המדויק אותו אנחנו צריכים, ניתן להגיש את הבקשה דרך חברות המתמחות בגיוס משכנתא למסורבים .

מכיוון שברוב המקרים מדובר במשכנתא מורכבות, רוב מוסדות האשראי אינם מתנהלות מול צרכני קצה וכל הטיפול במשכנתא חייב להתבצע על ידי מומחה מימון שילווה את הלווים לאורך כל חיי ההלוואה.

אילו תנאים אנחנו עשויים לקבל כשמדובר במשכנתא למסורבים בבנק?

כאשר הדירוג האשראי נמוך, זה אומר שהסיכון של הגוף המממן גבוה יותר. כלל אצבע בסיסי בהשקעות: כגודל הסיכון כך גודל התשואה. ובדיוק מהסיבה הזו , התנאים תמיד יהיו פחות טובים מתנאים שלקוח בעל דירוג אשראי חיובי יקבל. יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון שבסוף משכנתא למסורבים בבנק היא קצרת מועד וברוב המקרים, ממוחזרת במערכת הבנקאית לאחר שנה, שנתיים או שלוש לכל היותר. 

לדוגמא: אם קיבלנו הצעה למשכנתא למסורבי בנקים בריבית שנתית של 8% לשנה ולאחר שנה מיחזרנו את אותה משכנתא במערכת הבנקאית בריבית של 4% בשנה, אם מסתכלים על פרק זמן של 20 שנים , במבט כולל, בטווח של 20 שנה הריבית השנתית לא תהיה גבוה, זו הדרך הנכונה להסתכל על כך, כתקופת גישור שמטרתה היא לייצר הבראה פיננסית וחזרה למערכת הבנקאית. 

אילו סוגי פתרונות ניתן לקבל?

היתרון הגדול במקורות המימון האלטרנטיבים הוא הגמישות והיצירתיות במציאת פתרונות אשראי שעונים על צרכי הלקוח מצד אחד וגם מספקות בטוחה ראויה עבור המלווה.

למשל, מלבד משכנתא רגילה בפריסה עד 30 שנים, ניתן למצוא מספר חלופות כמו משכנתא מדרגה שנייה, כלומר משכנתא שמתווספת למשכנתא הנוכחית בבנק או אפילו קבלת הלוואה כנגד הערת אזהרה. לאחר שהצגנו את הבקשה ובמידה והכל עבר בצורה מקצועית וחלקה, נוכל לקבל אישור עקרוני המפרט את סכום המשכנתא שאושרה ותנאי ההלוואה. 

איך אני יכול לדעת האם אני זכאי לקבל משכנתא למסורבים?

ניתן לצפות בהערכה גסה כי תוכלו לקבל משכנתא גם אם אתם מסורבים בבנק במקרים הבאים:

• יש בבעלותכם נכס
• הרישום על בעלותכם הוא תקין (טאבו / אישור זכויות)
• יתרת המשכנתא איננה גבוה מ-60% משווי הנכס
• כלל הבעלים בנכס מסכימים לחתום על הסכם המשכנתא

והכי חשוב! ישנה תכנית ברורה איך אתם מחזירים את המשכנתא וחוזרת למערכת הבנקאית. משכנתא למסורבים היא הלוואה לכל דבר וצריך להחזיר אותה, אם אתם צופים כי בעוד שנתיים או שלוש עדין לא ניתן יהיה לייצר הבראה פיננסית – לא תהיו זכאים למשכנתא. 

אז קבלנו אישור, איך ניתן להתקדם?

אז ראשית, כל הכבוד וברכות על האישור העקרוני. אומנם, בשלב זה ניתן להגיד כי אנחנו עוד במחצית הדרך ונשאר לנו מספר השלמות:

1. שמאות – בדיוק כמו כל משכנתא או הלוואה שנרצה לקחת כנגד נכס, עלינו להזמין שמאי המאושר על ידי מלווה כדי שיקבע ויעריך את שווי הנכס אותו נמשכן. 

עלות ביקור שמאי בנכס ודוח שמאות נע בטווח 1,500-3,000 ש"ח אם כי הערכות שמאות עבור נכסים מורכבים כמו דירות פנטהאוז, בתי קרקע ונחלות עלולות להיות יקרות יותר עקב צורך בסקירה וניירת רבה.

מכיוון שכל גוף מימן מאשר את סכום המשכנתא לפי אחוז מסוים משווי הנכס, חשוב לשים לב כי הערכת השווי שהצהרתם עליה במעמד אישור העקרוני, מייצג את הערכת השמאי. במידה והפער בין דוח השמאות לבין שווי הנכס עליו הצהרנו גדול, האישור העקרוני עלול להיפסל או שהסכום אותו אישר הגוף המממן יקטן.

2. בדיקות משפטיות וחתימות – לאחר שקיבלנו את השמאות, נעביר את הדוח למחלקה המשפטית של המלווה שיבדוק את תקינות השמאות והמצב הרישומי בנכס. במידה והכל תקין, נעבור לשלב הכנת סט המסמכים וחתימה על הסכם המשכנתא. 

3. רישום בטוחות וקבלת המשכנתא – בשלב זה, ניתן להגיד שאנחנו ממש בסוף וכל מה שנותר זה להשלים את ההשלמות האחרונות כדי לקבל את כספי ההלוואה.

הדבר החשוב ביותר לאחר החתימות על מסמכי המשכנתא הוא כמובן רישום הבטוחות, הרי כל עוד לא תירשם משכנתא, הגוף המממן לא יוכל להעביר את הכספים לחשבון הלווה.

במידה והמשכנתא אושרה תחת תנאים נוספים , זה הזמן להשלים אותם:

1. ביטוחים – לעיתים, בדיוק כמו משכנתא רגילה, יש צורך לבטח את הלווים בביטוח חיים שיכסה את המשכנתא במקרה של מוות ובביטוח דירה במקרה שנגרם נזק לנכס.

2. מכתבי כוונות – במידה וכבר יש לכם משכנתא, להשלים מכתב כוונות שמראה מה הסכום המדויק שעלינו להעביר כדי לסלק את המשכנתא הישנה.

בנוסף, אם קיימים נושים נוספים כמו חברות כרטיסי האשראי, תיקים בהוצאה לפועל או אפילו אנשים פרטיים, לעיתים נצטרך להשלים מכתב כוונות גם מהם. באופן זה תוכלו לקבל התחייבות ואסמכתא לכך שבתמורה לכסף שתעבירו, יוסר כל חוב או דרישה כלפיכם.

3. תדפיסים ואישורים – כמו כל הלוואה או הוראת קבע אותה אנחנו מקימים, עלינו לפתוח הרשאה לחיוב כדי שנוכל לשלם את החזרי המשכנתא. מלבד הרשאה לחיוב, עלינו לצרף גם אישור ניהול חשבון כי למנוע טעויות בהעברת הכספים, וכדי לוודא שהלווה המקורי הוא הנה היחידי מכספי ההלוואה.

איך אני יודע שאני לווה כסף מגוף מפוקח ואחראי?

שוק האשראי בישראל עדין לא התפתח במיוחד בהשוואה למדינות אחרות במערב. עקב כך, לישראלים רבים ישנם דעות קדומות כלפי חברות אשראי חוץ בנקאיות, מרביתם חושבים שמדובר ב-׳שוק אפור׳ או גרוע מכך. ועדין יחד עם זאת, השוק מתחיל להשתכלל וישנם יותר ויותר חברות טובות שיודעות לתת אשראי בתנאים מעולים עם אחריות (לעיתים אפילו יותר מהבנקים). נשאלת השאלה, איך נדע שאנחנו לווים כספים מחברת מימון טובה? המשיכו לקרוא .

4 הבדיקות הקריטיות שעליכם לעשות על חברת המימון לפני שלקחתם הלוואה על בסיס הנכס

בשעה טובה, קיבלתם אישור עקרוני לקבלת משכנתא למסורבים , לפני שרצתם לחתום כדי לבצע 5 בדיקות חשובות:

1. הגיעו לפגישה פרונטלית אצל חברת המימון ואל תחתמו מרחוק.
2. וודאו שלחברת המימון שנפגשתם איתה יש רישיון אשראי תקני.
3. וודאו שאתם יכולים למחזר את ההלוואה שאתם לוקחים לאחר לא יותר מ-3 שנים . 
4. וודאו שהסכם ההלוואה הוא תקין ע״י עו״ד מטעמכם ואתם יכולים לפרוע את ההלוואה בכל עת. 

האם ניתן לעבוד ישירות מול הגוף המממן ולהימנע מתשלום ליועץ?

כאמור, שוק האשראי החוץ בנקאי נכון לכתיבת שורות אלו עדין לא משוכלל מספיק ומהסיבה הזו בדיוק, חברת ייעוץ טובה הינה קריטית לתהליך. משכנתא חוץ בנקאית למסורבי אשראי הינה מכשיר פיננסי הדורש בדיקות מעמיקות וניסיון . . ישנם מקרים רבים בהם לווים נכנסים לסיחרור כלכלי חמור יותר מאשר היו לפני שלקחו את ההלוואה החוץ בנקאית וזה נובע בעיקר עקב טעויות בסיסיות שלא נעשו מבועד מועד.

נכון להיום , רוב הקרנות החוץ בנקאיות אינם מתנהלות ישירות מול לקוח קצה וב-90% מהמקרים גם אם כן , יועצים טובים יודעים לגייס משכנתא זולה יותר מאשר תשיגו בעצמכם וזה נובע מ-2 סיבות עיקריות:

1. הם נמצאים בעמדת מיקוח טובה יותר.

2. הם מקבלים הרבה לקוחות מאותה חברת ייעוץ וחשוב להם לשמור על יחסים טובים עימם. 

תכנית הבראה פיננסית אמיתית נעשת בראיה לטווח ארוך ויכולה לספק חופש כלכלי ללווה, חשוב מאד לוודא לפני לקיחת ההלוואה איתנות פיננסית של הלווה הן ברמה הכלכלית והן ברמה הפסיכולוגית. 

סיכום

למעלה ממאתיים אלף ישראליים מסורבים לקבל משכנתא מהמערכת הבנקאית אף על פי שבבעלותם נכס. הסירוב נובע בעיקר מסיבות רגולטוריות ובמרכזן מערכת נתוני האשראי שמדרגת את האזרחים בציון מ-0 ועד 1,000.

למרות הכל, שוק האשראי בישראל השתכלל מאוד בשנים האחרונות והיום ניתן למצוא מגוון אפשרויות ופתרונות אמיתיים שאינם בהכרח מהבנק.

אם בעבר לא היו פתרונות נוספים מעבר לבנק והאפשרות היחידה הייתה לפנות לשוק האפור, היום ניתן להנות ממגוון אלטרנטיבות ממוסדות חוץ בנקאיים מפוקחים שכולנו מכירים.

בניגוד לדעה הרווחת, קיימות אלטרנטיבות רבות עבור מסורבי אשראי בעלי נכס, חלקן טובות מאוד וחלקו פחות. שוק האשראי בישראל עובר שינויים חיובים רבים ומייצר תחרות בריאה בין הבנקים לבין חברות חוץ בנקאיות שמתחילות לדגדג אותם. המרוויחים הם אותם אזרחים שנקלעו לסיטואציה, וכעת יכולים לקבל הלוואה גם ממקור חוץ בנקאי.

שאלות ותשובות

מהי תכנית ׳שיקום למסורבי אשראי׳ במרכז להבראה פיננסית?

עם השנים , בנינו במרכז להבראה פיננסית ׳תכנית שיקום למסורבי אשראי׳ התכנית היא ייחודית ומציעה ליווי 360 ללקוחות בעלי דירוג אשראי שלילי שבבעלותם נכס, במהלך התכנית הלקוחות נהנים מתכנית פיננסית מקיפה שבסיומה ניתן לחזור למערכת הבנקאית להתנהלות תקינה ופתיחת דף כלכלי חדש.

למה לי להיעזר ביועץ משכנתא למסורבים ולא ישר לפנות לחברת המימון?

2 סיבות מרכזיות:

1. בניית אסטרטגיית יציאה – לקחת כסף זה רק השלב הראשון בתהליך – בשלב השני עלינו לדעת איך אנחנו סוגרים את ההלוואה, חברת ייעוץ טובה יודעת לבנות אסטרטגיית יציאה ממימון ע״י מיחזור ההלוואה כשמגיע מועד הפירעון
2. תנאים טובים יותר – אקסיומה שחוזרת על עצמה רבות ומוכיחה שכאשר יש בידנו כח קנייה גדול, אנחנו יכולים לקבל תנאי מוצר טובים יותר מאשר אם לא . חברת ייעוץ שיודעת לטפל במאות תיקים תמיד תיתן לכם תנאים מועדפים כלקוחות קצה לעומת האפשרות לגשת לחברת המימון בעצמכם.

מהי עלות שכ״ט לחברת ייעוץ או יועץ פרטי בתחום משכנתא למסורבים?

שכ״ט של יועץ משכנתא למסורבים , משתנה מאד בהתאם לתיק הלקוח, ככל שישנה מורכבות גבוה יותר בתיק, ניתן לצפות לקבל שכ״ט גבוה יותר. 

לדוגמא: פושט רגל שמעוניין לקבל מימון לקבלת הפטר ועל הנכס שלו יש עשרות עיקולים , ישלם יותר מזוג צעיר בעל דירוג אשראי תקין שרוצה לקחת משכנתא ראשונה לדיור. בגדול המנעד הוא רחב ומחיר ייעוץ יכול לנוע בין עשרת אלפים ל-70 אלף שקל,  עמלת שכ״ט, כאשר הגבול התחתון בד״כ מדובר על משכנתא לדיור פשוטה בבנק.

מה ההבדל בין משכנתא לכל מטרה למשכנתא לדיור

מדובר ב-2 מוצרים שונים של הבנק, ההבדל העיקרי היא המטרה, משכנתא לדיור כשמה היא, מיועדת לרכישת נכס נדלנ״י ומשכנתא לכל מטרה למעשה, ניתנת לכל מטרה, שיפוץ, טיסה לחו״ל, חתונה לילדים ואף לרכישת נכס. הוראת שעה של בנק ישראל, אוסרת על בנקים לתת משכנתא נוספת לרכישת נכס שני ומעלה ובמקרה שכזה תוכלו לקבל משכנתא עד 50% מהבנקים או משכנתא בין 70-90% מחברות מימון חוץ בנקאיות כאשר המשותף לכולם שהן לכל מטרה.

מה כולל ליווי לקבלת משכנתא למסורבים?

ליווי לקבלת משכנתא למסורבים כולל את תהליך גיוס המימון בשלב הראשון וקבלת ליווי מלא לאחר מכן על מנת לוודא שלא קורה מצב שנכנסים שוב לסחרור כלכלי מצד אחד, ומצד שני עזרה במיחזור המשכנתא ושיפור התנאים אם יש צורך בכך.

מי מבטיח לי שאחרי תקופה של הלוואת גישור, אוכל לחזור למערכת הבנקאית?

כאמור, כל מקרה לגופו, מאד חשוב להבין מה הרקע של הלקוח אבל בגדול, תקופה של בין שנה ל-3 שנים מהניסיון שלנו ניתן לבצע הבראה פיננסית מלאה ולחזור למערכת הבנקאית, במרכז להבראה פיננסית אנחנו מספקים ליווי מלא גם בתחילת הגיוס וגם לאחר תקופה שבה הלקוח מתנהל תקין, אנחנו מלווים אותו ועוזרים לו למחזר את ההלוואה שלקח למשכנתא ארוכת טווח.

כשאני לוקח הלוואה חוץ בנקאית, מאיפה הכסף מגיע?

בעולם האשראי הישראלי, ישנם 3 מעגלים מרכזיים של חברות מימון:

1. המעגל החיצוני ביותר – שזה הבנקים הרגילים שאנחנו מכירים: לאומי, פועלים, מזרחי, דיסקונט וכו׳) אשר כפופים לרגולציה של בנק ישראל, כספי הגיוס מגיעים מלקוחות הבנקים או בנק ישראל. 
2. המעגל הפנימי – חברות ביטוח, בתי השקעות, חברות כרטיסי אשראי, חברות p2p ועוד. הכספים ברוב המקרים הם כספי משקיעים אם זה קרנות הפנסיה שלנו או אם זה משקיעים ישירים בפלטפורמות חברתיות כמו טריא , BTB וכו׳.
3. מעגל פנימי ביותר, חברות מימון פרטיות שמגייסות אשראי דרך חברות ביטוח, בתי השקעות ומשקיעים כשירים. חברות שהמודל העסקי שלהם הוא גיוס אשראי ממשקיעים והשקעתם בתצורת חוב (הלוואה) לטווח קצר בדרך כלל, הלוואת ביניים וכו׳.

איך אני יודע באיזו חברת ייעוץ לבחור?

לצערנו , אנו נתקלים רבות במקרים של לקוחות מאוכזבים משירות שקיבלו ע״י יועץ משכנתאות כזה או אחר, ישנם כמה בדיקות חשובות שאנו ממליצים לכל אחד לעשות לפני שהתחיל הליך של גיוס משכנתא:

1. בקשו לשוחח עם ממליצים – אם יש לאותו יועץ / חברה מוניטין, חייב להיות להם לקוחות שעברו איתם תהליך, אפשר ללמוד הרבה מלקוחות שעברו תהליך של גיוס אשראי, לא מספיק לראות עדויות באינטרנט, כדאי להתקשר וללמוד עוד על התהליך שעברו. 
2. בצעו חיפוש בגוגל – היום , יותר קל מתמיד למצוא מידע על כל אדם או חברה באינטרנט, באמצעות בדיקה פשוטה באינטרנט אפשר לקבל המון מידע אודות האנשים שעומדים מאחורי חברת הייעוץ שאתם מעוניינים להתחיל איתה תהליך. 
3. לא להתחייב מראש – נקודה חשובה מאד, מאחר ומדובר במשכנתא חוץ בנקאית לאנשים שדירוג האשראי שלהם בדרך כלל הוא שלילי, אל תתחייבו מראש לשום דבר מאחר ולא ניתן באמת לדעת האם תצליחו לקבל מימון בסופו של דבר, כל מקרה לגופו וחשוב שלא יקרה מצב שאתם משלמים מראש איזשהי מקדמה ובסוף נשארים בלי המימון שהבטיחו לכם ובלי הכסף, וכן ודאו שחברת היועץ עובדת על בסיס הצלחה בלבד. 

איך בנוי התהליך של גיוס משכנתא למסורבים?

תהליך גיוס משכנתא למסורבים הוא מאד מגוון ומאד תלוי בלקוח ובמקרה הספציפים, נגע כאן בשלושת השלבים הראשוניים שבדרך כלל משותפים לכלל הלקוחות:

1. איסוף מסמכים ובניית התיק – לטובת הגשת הבקשה לחברות המימון נדרש לאסוף מסמכים רלוונטיים אודות הלווים, לדוגמא: ת.ז, נסח טאבו, אישור ניהול חשבון, אסמכתאות בגין הכנסות אם זה תלושי שכר או שומת מס לעצמאיים, תדפיס עו״ש , דוח ריכוז יתרות , דוח נתוני אשראי של כל הלווים ועוד. 
2. הגשת התיק – חשוב מאד להגיש את התיק בצורה נכונה, הרבה לקוחות נופלים בתהליך ממש כאן וזה נובע מהגשת תיק בצורה לא מקצועית, אם זה בגלל יועץ חסר ניסיון ובין אם זה בגלל לקוח שלא מספר את כל הסיפור מאחורי הבקשה בצורה כנה ושקופה. כאשר חברות המימון מקבלות את המסמכים שלכם חשוב מאד להסביר את הרקע לבקשה בצורה מאד מאד מפורטת, אם היו פיגורים להסביר מדוע הם קרו? מה הטריגר? איך אתם הולכים להחזיר את ההלוואה?
3. אישור עקרוני – לאחר קבלת אישור עקרוני אפשר להתקדם להליך של ביטוחים (מבנה, חיים) ושמאות מורחבת תקן 19 (שמאות הכי מקיפה) שוב חשוב לומר כי כל מקרה לגופו ויש מקרים שבהם נדרשים יותר מסמכים מהרגיל לדוגמא אם קיימים תיקים פתוחים בהוצל״פ, הליכים משפטיים כמו עיקולים וכו׳. זה המקום לבצע את ההשלמות, מומלץ להיעזר בשלב הזה בחברת ייעוץ מנוסה או עו״ד שבקיא בעולמות האשראי.