מגבלת בנק ישראל על הלוואה כנגד נכס

העולם הקפיטליסטי מאפשר חופש חוזים די נרחב בין שני צדדים פרטיים, אולם חופש החוזים הזה אינו בלתי מוגבל. ישנם מקומות רבים בהם המדינה בוחרת להתערב ביכולת של צדדים להתקשר ביניהם. אחד האזורים הללו הוא גובה המימון שהבנקים יכולים לאפשר על משכנתא של נכס. בנק ישראל מגביל את היכולת של הבנקים לתת הלוואה כאחוז מגובה הנכס. מהן ההגבלות בדיוק, ואיך אפשר להתגבר עליהן כאשר אנו צריכים מימון בסכום גדול? המשיכו לקרוא

מגבלות על רכישת נכס כדירה ראשונה

ככל שמדובר בדירה ראשונה (דירה יחידה) רוכשי נכסים למגורים יכולים לקחת משכנתא עד לגובה של 75% משווי הנכס שהם מעוניינים לרכוש. כלומר, אם שווי הנכס הוא שני מיליון שקלים, גובה הלוואת המשכנתא על הנכס יכול להיות מיליון וחצי שקלים לכל היותר.

כמו כן, ככל שמדובר בדירה הנרכשת במסגרת מחיר למשתכן, במקרה בו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון ש"ח, יש לבסס את שווי הנכס על 1.8 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, כאשר הולכים לפי המחיר הגבוה ביניהם. כמו כן, לא תינתן משכנתא ללווה, כאשר גובה ההחזר החודשי של ההלוואה הוא גבוה מ-50% מההכנסה החודשית הפנויה של אותו לווה. 

מגבלות על רכישת נכס נוסף

בשנת 2021 בנק ישראל עדכן את גובה המימון האפשרי בכל הנוגע לרכישת נכס נוסף. לפני העדכון, יכולנו למשכן נכס משכנתא בבעלותנו לצורך רכישת דירה נוספת, עד גובה של 50% מערך הנכס (אם הייתה עליו משכנתא קודמת, סך שתי ההלוואות יכול היה להגיע ל-50% לכל היותר). לאחר העדכון, לא ניתן לקבל הלוואה באמצעות נכס קיים לצורך רכישת נכס חדש, וזאת כדי לנסות לצנן את שוק הדיור (בתקופת הקורונה אגב, המימון יכול היה להגיע ל-70%). זה לא אומר שאי אפשר לקחת משכנתא על הדירה הנוספת, אלא שפשוט מדובר בהלוואה המנותקת מהדירה הקיימת של הלווה.

עם זאת, ניתן לרכוש דירה נוספת באמצעות מינוף של דירה קיימת, ככל שמדובר בהלוואת גישור לצורך שדרוג נכס. כלומר אנחנו יכולים לקבל את ההלוואה תוך מינוף של 70% מגובה הדירה החדשה, ככל שאנחנו מתחייבים למכור את הדירה הראשונה תוך שנתיים לכל היותר (התקופה הקבועה בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין).

הגבלה על משכון על הנכס לטובת מימון הלוואה

בתקופת הקורונה, בנק ישראל איפשר ללווים שהיו מעוניינים בכך, למשכן את הנכס שלהם לצורך מימון הלוואות (שאינן לרכישת נכס), בגובה של עד ל-70%. באוגוסט 2021, שינה את ההנחיה הזאת, והוריד את גובה המימון האפשרי באמצעות נכס ל-50%. 

עם זאת, חשוב לדעת שההגבלות של בנק ישראל חלות על בנקים, ואינן חלות על מלווים חוץ בנקאיים. משום כך, מלווים חוץ בנקאיים הם לא פעם האפשרות הטובה ביותר ללווים שצריכים סכום גדול של כסף, ורוצים להימנע מהמגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים. האפשרות להלוואה חוץ בנקאית היא אפשרות קורצת עבור לווים שצריכים כסף במהירות, למשל לאיחוד הלוואות, סגירת חובות וכדומה, בדיוק משום שהאפשרות הזאת מאפשרת הרבה יותר חופש ללווים.