מה עדיף: לשכור דירה או לקנות דירה?

מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל הם מן המפורסמות. גם מחירי השכירות הם גבוהים, ובכל זאת, אנחנו חייבים לגור איפשהו, ועדיף עם קורת גג מאשר ברחוב. אולם מתי עדיף לנו לשכור דירה, ומתי עדיף לנו לקנות דירה משלנו? 

עליית ערך הנדל"ן מול האלטרנטיבה

נכון להיום, בישראל נדרשות למעלה מ-160 משכורות ממוצעות כדי לקנות דירה ממוצעת. כשאנחנו אומרים דירה ממוצעת אגב, הדירה הזאת לא נמצאת באזור המרכז (בראשון ופתח תקווה למשל, לא הערים הכי יקרות בישראל, נדרשות בהתאמה 206 ו-195 משכורות לרכישת דירה). מחירי הנכסים בישראל גבוהים עד כדי גיחוך, ומאמירים בקצב גבוה הרבה יותר מזה שעולה המשכורת הממוצעת בישראל: לצורך העניין, מתחילת שנת 2000 ועד היום, גובה המשכורת הממוצעת הכפיל את עצמו. עם זאת, על אותה תקופת זמן, מחירי הדירות כמעט שילשו את עצמם. 

בטרם נחשב, חשוב להדגיש ולומר שהחישוב הזה אינו אוניברסלי, אלא שניקח נתונים אותם בחרנו, ונראה שבהינתן הנתונים הללו, אפשר להגיע לתוצאה מסוימת. המטרה היא לא להוכיח בהכרח שרכישת דירה עדיפה על שכירות או להיפך, אלא שבהינתן נתונים מסוימים, אפשר להגיע לתוצאה מתמטית, אותה ניתן להתאים אליכם.

אם כן, לצורך החישוב, נניח שיש לכם סכום של חצי מיליון שקלים. חצי מיליון הוא סכום גבוה, ולא מובן מאליו להגיע היום להון עצמי של חצי מיליון שקלים, אבל נניח שאתם זוג נשוי, מרוויחים סבבה, מקבלים עזרה מההורים, ומצליחים להשיג חצי מיליון שקלים. יש לכם עכשיו חצי מיליון שקלים, עם שתי אפשרויות: לקנות דירה, או לא לקנות דירה ולהשקיע את הכסף במשהו אחר.

1. מחיר הדירה הממוצע הוא כמעט שני מיליון שקלים. לצורך החישוב, נעגל לשני מיליון שקלים.
2. המשמעות היא שאנחנו צריכים משכנתא של מיליון וחצי שקלים. 
3. הריבית הממוצעת בישראל על משכנתאות בישראל היא 5.6% למשכנתאות שאינן צמודות מדד. למשכנתאות צמודות, הריבית היא 3.9%. כלומר אם ניקח משכנתא הריבית הממוצעת שלנו תהיה בסביבות 5%. אולם במקרה שלנו, אחוז המימון על הנכס (חצי מיליון מתוך שני מיליון) הוא נמוך, ולכן נשלם לפחות 6% שנתי, אם לא 6.5% (תלוי בתמהיל שנבחר, וכן בנתונים שלנו). 
4. כלומר, אם ניקח משכנתא על מיליון וחצי שקל ל-25 שנה, ייצא שנחזיר בערך מיליון וחצי שקלים עודפים, על המיליון וחצי שלקחנו (המיליון וחצי נשארו שלנו, ומגולמים בערך הבית. בכל רגע נתון, אפשר למכור את הבית ולהחזיר אותם, אולי במחיר שהוא נמוך יותר רק במעט). כלומר, זו העלות של מה שלקחנו (גובה ההחזר לחישוב זה יהיה כמעט 9,000 שקלים). 
5. עם זאת, מה אנחנו מרוויחים? הראשון הוא אנחנו תשלום השכירות: שכר דירה ממוצע בישראל עומד היום על בערך 4,400 שקלים בחודש. אולם דירה שעלותה שני מיליון שקלים, באזור המרכז, תושכר לפחות בחמשת אלפים שקלים. 
6. אם נניח שהשכירות היא חמשת אלפים שקלים, ושמחיר השכירות עולה ב-2% בשנה, אזי לאורך 25 שנים, אנחנו נשלם שכירות מצטברת של 1,637,939 שקלים (60000 שקלים בשנה הראשונה, בצירוף 61200 שקלים בשנה השנייה, בצירוף 62,424 שקלים בשנה השלישית וכן הלאה, לאורך 25 שנה, במצטבר).
7. הדבר השני שאנחנו מרוויחים הוא עליית מחירי הנכס: כאמור משנת 2000, מחירי הנכסים כמעט שילשו את עצמם. אם זה יחזור על עצמו גם בעתיד, אזי דירה של שני מיליון שקלים תהיה שווה שישה מיליון שקלים עוד 25 שנה, כלומר, ארבעה מיליון שקלים. לארבעה מיליון שקלים הללו, נוסיף 1.6 מיליון שקלים שחסכנו בשכירות, ונפחית מיליון וחצי שקלים ששילמנו כעלות הלוואה, וייצא שנרוויח בערך ארבעה מיליון שקל על רכישת הנכס.

לעומת זאת, יש לנו אפשרות לקחת את החצי מיליון שקלים האלה, ולהשקיע אותם. נניח ונשים בהשקעה במדד ה-S&P 500 למשך 25 שנה. התשואה הממוצעת על ה-S&P 500 לאורך 30 השנים האחרונות, היא 7.22% בשנה. אם זו תהיה התשואה ל-25 הקרובות בדיוק, חצי מיליון השקלים הללו יהפכו ל-2,317,595 שקלים, כלומר קצת פחות משני מיליון שקלים. 

רוצה לומר, אם נגור בשכירות ונשקיע את הכסף במדד סנופי, נרוויח פחות משני מיליון, ואילו אם נקנה בית, אפילו במינוף גבוה יחסית של משכנתא, נרוויח יותר מכפול מזה. כלומר, לפי הנתונים שהוצגו כאן, המאוד כוללניים (ויש לומר, לא מדויקים במאת האחוזים), הרבה יותר משתלם לקנות בית, מאשר לגור בשכירות ולשים את הכסף הצד ולחסוך אותו. 

חשוב לסייג את עצמנו ולומר שיש סיכוי שמה שהיה לא מה שיהיה, והכל מתבסס על נתוני עבר והסקת מסקנות שאינן מתיישבות בהכרח עם העתיד. כמו כן, גובה ההחזר החודשי למשכנתא שהצגנו הוא יחסית גבוה, ולא ברור אם כולם יכולים לעמוד בו. אם גובה ההחזר החודשי יירד, אזי גם סכום ההחזר יעלה. כמו כן, חשוב לומר כי ההחלטה של לקנות או לשכור דירה, היא לא לגמרי כלכלית, כפי שנראה מיד.

שיקולים לא כספיים

בהחלטה, האם לקנות דירה, האם לאו, ישנם שיקולים נוספים שהם לאו דווקא כלכליים נטו. למשל, כאשר אנחנו גרים בשכירות, הנכס הוא לא שלנו, מה שמוריד את התמריץ שלנו לתקן דברים ולהשקיע בנכס. כתוצאה מכך, אנחנו בעצם בוחרים ברמת חיים ירודה יותר (לא צובעים את הבית מספיק, לא משפצים את ארונות המטבח, לא מחליפים גופי תאורה וכדומה). 

כמו כן, כאשר אנו קונים דירה, אנחנו בעצם "מכריחים" את עצמנו לחסוך כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא. אפשר לטעון למשל, שאת הכסף העודף בין גובה השכירות להחזר המשכנתא, נוכל לחסוך ולהשקיע. אם אכן נעשה את זה, החישוב שערכו לעיל משתנה. עם זאת, יתכן שאם נגור בשכירות ולא יהיה לנו תמריץ לחסוך, אז "סתם" נבזבז יותר ממה שהיינו רוצים. אולי רמת החיים שלנו תהיה גבוהה יותר (נבלה יותר, נטייל יותר, ננפוש יותר וכדומה), אולם בטווח הארוך לא יהיה לנו את ההון הזה ביד. 

מעבר לכך, למגורים בדירה משלנו ישנם יתרונות נוספים, כגון יציבות במקום המגורים, היותנו חופשיים מגחמות של בעלי דירה בפינוי שלנו או "סתם" העלאה של שכר הדירה וכדומה. מנגד, יש אנשים, בדרך כלל יותר צעירים ופחות משפחות עם ילדים, שדווקא רוצים את הגמישות הזאת. רוצה לומר, ההחלטה אם לקנות או לשכור דירה, היא החלטה מאוד אינדיבידואלית; אנחנו ניסינו כאן להצביע על מכלול השיקולים העיקריים, כדי שתוכלו להחליט בעצמכם.