מיחזור משכנתא: כל מה שחשוב לדעת לפני שממחזרים

מיחזור משכנתא הוא תהליך שבו לווים לוקחים הלוואה חדשה כדי לשלם הלוואה ישנה, בדרך כלל על מנת להוריד את שיעור הריבית או לשנות תנאים אחרים במשכנתא. הנושא של מיחזור הופך לפופולרי יותר ויותר בישראל בשנים האחרונות, ככל שיש שינויים בגובה ריבית הפריים. עם זאת, לא מדובר בצעד  המתאים לכל אחד וכרוך בעלויות וסיכונים מסוימים. במאמר זה נרד לעומק הנושא, ונבין מתי משתלם לבצע מיחזור להלוואת משכנתא.

מהו מיחזור משכנתא?

מאז עליות הריבית האחרונות, לווים רבים נוהרים לבנקים במטרה לבצע מיחזור משכנתא. ההחזר החודשי התייקר פתאום והגיע לגבהים שלווים רבים לא צפו (בין היתר, משום שהיו שאננים או שלא נעזרו באנשי מקצוע מתאימים). כעת אותם לווים נכנסו לבעיה, אותה הם מנסים לפתור באמצעות מיחזור משכנתא. 

ממה המצב הזה נובע? כאשר אתם לוקחים משכנתא בבנק או בהלוואה חוץ בנקאית, אתם עושים עסקים בתנאים ששררו באותה העת. למשל יש לכם סכום כסף מסוים להון ראשוני, יש לכם יכולת החזר מסוימת בחודש, יש ריבית פריים מסוימת בשוק וכדומה. אולם ככל שהזמן חולף, התנאים הללו משתנים. כאשר התנאים הללו משתנים מעבר לנקודה מסוימת, שווה לשקול מיחזור. לאורך זמן, סביר שלפחות חלק מהלווים יהיו במצב ששווה להם למחזר משכנתא.

המקרים הקלאסיים למיחזור הם כדלהלן:

1. ירידת ריבית- באופן עקרוני כאשר ריבית הפריים יורדת, זה אומר שמחיר הכסף הופך זול יותר. משום כך אם תקחו משכנתא חדשה, תוכלו לקבל על פניו ריבית נמוכה יותר מזו שקיבלתם בזמנו. יש לציין כי במצב של היום, רוב האנשים לקחו משכנתא כאשר הריבית הייתה נמוכה יותר, לכן זה פחות רלוונטי עבור רוב הלווים (הריבית עלתה משמעותית מאז תחילת 2022).
2. עליית ההחזר החודשי- אם בעבר היו מבצעים מיחזור משכנתא בעיקר כדי לנסות להוזיל את המשכנתא, כיום יש נהירה למיחזור, אבל מהכיוון ההפוך. בשנתיים האחרונות, הריבית עלתה באופן דרמטי, מה שהביא לייקור ניכר בעלות המשכנתא החודשית. המצב הזה אילץ רבים לבצע מיחזור של המשכנתא, כדי להקטין את ההחזר החודשי, שהפך גבוה מדי עבורם עקב עליית הריבית. 
3. עלייה במשכורת או בהכנסה החודשית- החוק הוא שככל שמשלמים יותר כסף בחודש, כך המשכנתא זולה יותר. אם הגעתם למצב שבו אתם מרוויחים יותר כסף, בחודש מהתקופה בה לקחתם את המשכנתא, יתכן ששווה לכם למחזר את המשכנתא כך שתעלו את ההחזר החודשי, ובסיכומו של דבר תשלמו פחות. 
4. שינויים באינפלציה או במדדים- חלק מהמשכנתא לרוב צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד אחר. אם יש שינוי במדדים, יתכן ששווה לכם לבצע מיחזור. 
5. הבראה פיננסית למסורבים – הרבה ישראלים מבצעים הבראה פיננסית באמצעות משכנתא למסורבים לשיפור דירוג האשראי, אותה משכנתא בד״כ ניתנת בריבית גבוה יותר, לכן מומלץ לאחר פרק זמן של בין שנה לשנתיים לבצע מיחזור משכנתא ולחזור למערכת הבנקאית

מה חשוב לדעת לפני מיחזור?

כיצד בודקים כדאיות של מיחזור משכנתא? למעשה מדובר במהלך של לקיחת משכנתא חדשה, שתשמש לביצוע פירעון מוקדם של המשכנתא הקודמת. פירעון מוקדם כרוך בכמה עמלות זניחות יחסית בגין הפעולה, וכן עמלת היוון, בגינה יש לפצות את הבנק על אובדן השנים שתומחרו בהלוואת המשכנתא. מעבר לכך, נצטרך לשלם פעולות נוספות של שמאות, פתיחת תיק בבנק וכדומה (משום כך, ככל שמדובר ברכישת נכס חדש בטרם סיימתם את המשכנתא הקודמת, שווה לשקול גרירת משכנתא במקום מיחזור).

עוד חשוב לדעת שמשכנתא משולמת לרוב לפי לוח סילוקין מסוג שפיצר. המשמעות היא שמשלמים בהתחלה יותר ריבית ופחות קרן, ועם הזמן החלק של הקרן גדל על חשבון הריבית. המשמעות היא שככל שעובר יותר זמן, כך הבנק יותר אדיש לשאלת המיחזור. עם זאת, אין לטעות: העובדה שמשלמים יותר ריבית בהתחלה, אין בהכרח המשמעות שמפסידים כביכול מביצוע של מיחזור. מדובר בסופו של דבר במשוואה מתמטית אליה מכניסים את כל המשתנים, ובוחנים האם משתלם לבצע מיחזור או שמא עדיף להישאר עם המשכנתא הקיימת.