משכנתא היא אחת ההלוואות היותר משתלמות שתקחו בחייכם, שהרי מדובר בהלוואה המגובה בנכס. עם זאת, היות ומשכנתא היא הלוואה בהיקף גדול, העלויות הנלוות להלוואה גדולות גם הן. מהן באמת עלויות המשכנתא? בסופו של דבר, עלויות המשכנתא הן כל שקל עודף שאתם מחזירים לבנק, בנוסף לקרן ההלוואה. אז כיצד נוכל להפחית את אותן עלויות נלוות? הנה כמה דרכים לחיסכון במשכנתא.
הורדת העלות של אפשרות לפירעון מוקדם
איך הבנקים עובדים? הם מוכרים לנו את הכסף שלהם, תמורת רווח. כלומר אנחנו מחזירים להם כסף בגובה ההלוואה שלקחנו, בצירוף ריביות ועמלות. ריבית על ההלוואה מחושבת באופן שנתי; כלומר, אם למשל הריבית על ההלוואה היא 4% בשנה, אזי בכל שנה אנחנו משלמים 4% תוספת של ריבית על סך כל קרן ההלוואה שנותרה לנו לשלם.
ככל שההלוואה נמשכת יותר שנים, כך יש לבנק יותר שנים לקבל את ה-4% האלה על הקרן, ולכן בנקים בסופו של דבר שמחים לתת לנו הלוואות ארוכות ככל האפשר. משום כך, תיאורטית, אם מצטבר לנו סכום של כסף בתקופת ההלוואה (נניח שנפתחה לנו קרן השתלמות, או שקיבלנו ירושה גדולה), אפשר להשתמש בכסף הזה כדי לעשות פירעון מוקדם על המשכנתא (בין אם מלא ובין אם חלקי). עם זאת, הבנק רוצה לחסום אותנו מלבצע פירעון מוקדם על הכסף כאמור, ולכן פירעון מוקדם של המשכנתא כרוך בעמלת פירעון מוקדם (עמלת הפרשי ריבית או הפרשי מדד), שנועדה לפצות על הבנק בגין הפסדי הריבית שהוא יכול היה להרוויח, לו ההלוואה הייתה משולמת לפי צו התשלומים שנקבע. כאשר אתם לוקחים את הלוואת המשכנתא, חשוב לתת את הדעת על עמלת פירעון המוקדם אותה תשלמו אם תבצעו פירעון מוקדם, ולראות כמה יעלה לכם ביצוע של פירעון מוקדם. אם תעשו זאת נכונה, תוכלו לחסוך סכומים גדולים בעמלות בעת ביצוע של פירעון מוקדם.
פיצול מסלולים חכם
הלוואת משכנתא נלקחת לא כמקשה אחת, אלא מחולקת למסלולים שונים: חלק מהכסף ניתן במסלול פריים (לכל היותר שני שליש מהמשכנתא צריך להיות במסלול של ריבית משתנה), וחלק (לפחות שליש) ניתן במסלול של ריבית קבועה. הסיכונים והסיכויים ברורים: ככל שריבית בנק ישראל גבוהה יותר, כך ריבית הפריים גבוהה יותר בעת לקיחת המשכנתא, ולעומתה הריבית הקבועה נמוכה יותר (משום שכך הבנק מגדר את הסיכונים שלו, למקרה שתהיה ירידה בריבית). מכל מקום, כאשר לוקחים הלוואת משכנתא, הבנק מתמחר את המסלולים השונים באופן שונה, כלומר בהכרח יש מסלול יקר יותר ומסלול זול יותר.
טכניקה אפשרית להורדה בגובה המשכנתא, היא לעשות פירעון מוקדם של המסלול היקר יותר (בהנחה שזה משתלם מבחינת עמלת פירעון מוקדם), וכך יוצא במובן מסוים "שעבדנו על הבנק": הוא תימחר את ההלוואה מתוך הנחה שלא נבצע פירעון מוקדם, וכן את ההפרש בין המסלולים, בעוד שאנחנו ביצענו פירעון מוקדם למסלול היקר יותר. אפשר לעשות זאת למשל כאשר אנחנו יודעים שתיפתח לנו קרן השתלמות בהמשך חיי המשכנתא, או לחילופין, לקחת הלוואה על קרן ההשתלמות (שהריבית עליה זולה יותר מזו של המסלול היקר).
להוציא אישור עקרוני לפני החתימה על החוזה
ישנן לא מעט דרכים לחיסכון במשכנתא, אולם חשוב שלא לצבור עלויות נלוות למשכנתא. למה הכוונה? כאשר אתם חותמים על חוזה לרכישת דירה, אתם בעצם מחוייבים חוזית לרכוש אותה. במידה ואתם מחליטים לסגת בכם מהחלטתכם, לרוב יש בהסכם מנגנון של פיצויים מוסכמים על הפרת חוזה בגובה עשרות אלפי שקלים לפחות. אם אתם קודם חותמים על החוזה לרכישת הנכס, ורק לאחר מכן לוקחים משכנתא, יש סיכוי שכאשר תגיעו לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, תקבלו סירוב מהבנק למשכנתא. במצב כזה, תהיה מחויבים בתשלום עשרות אלפי שקלים (ואולי למעלה מכך) בקנסות על הפרת חוזה. משום כך, חשוב מאוד (מאוד!) להוציא אישור עקרוני למשכנתא בטרם תסגרו חוזה לרכישת נכס.
החזר חודשי מקסימלי
כפי שנאמר לעיל, ככל שהלוואת המשכנתא נלקחת ליותר שנים, כך תשלמו בחישוב הכולל של המשכנתא יותר. איך מקצרים את משך השנים? מחזירים כל חודש את הסכום האפשרי הגבוה ביותר. עם זאת, חשוב לציין שהבנק מגביל אתכם (מכוח הוראות בנק ישראל) ביחס בין גובה ההחזר החודשי לבין ההכנסה של משק הבית (יחס ההחזר) כך שהוא מאפשר עד כ-50% לכל היותר. עם זאת, יחס ההחזר הרצוי הוא בערך 30%, אולי 35% לכל היותר. אחרת, אתם נכנסים לטריטוריה מסוכנת של חוסר יכולת לעמוד בתשלום החודשי.
קבלו הצעות ממספר מלווים
אחת הדרכים הטובות להגיע לחיסכון במשכנתא, בנקים ומלווים בשוק המשכנתאות פועלים בשוק תחרותי. האינטרס שלהם הוא להרוויח כמה שיותר מהלקוחות שלהם. לכן, כשאתם באים לבנק, אזי גם אם אתם פוגשים בפקידת הלוואות מסבירת פנים שאומרת שהיא באה לעזור לכם, אל תשכחו שבסופו של דבר היא פועלת נגדכם, ומטרתה היא לתמחר את ההלוואה שלכם במחיר הגבוה ביותר שאפשר. לכן, לא משנה מהי ההצעה הראשונה שאתם מקבלים, קחו אותה ותשוו מול מלווה אחר, שינסה להציע הצעה טוב יותר. את ההצעה שלו, קחו לבנק הראשון, ואף לבנק נוסף, ותנו למלווים לריב ביניהם על הזכות לתת לכם משכנתא.
