משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים – האופציה למסורבים בבנק

משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים הופכת לאופציה נפוצה יותר ויותר להשגת מימון, בעיקר בתקופה בה הבנקים מגבילים מתן משכנתאות. במאמר שלפניכם נסביר את היתרונות והחסרונות במשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים, וננסה לעזור לכם לבחור נכון את הגוף החוץ-בנקאי הנכון לשם השגת תנאים טובים יותר, וכן להתמודד עם האתגרים השונים בתהליך. אם אתם שוקלים לקחת משכנתא חוץ בנקאית על נכס בבעלותכם , ריכזנו כאן מידע שיאפשר לכם קבלת החלטה מושכלת.

משכנתאות לנכסים קיימים הפכו לאמצעי מימון נפוץ וחשוב עבור פרטים ומשקי בית רבים. הן מאפשרות למנף נכסים קיימים בבעלות על מנת להפיק מהם מזומנים לצרכים שונים , מעבר למימון שהתקבל במשכנתא המקורית. 

המאמר שלפניכם מתייחס להיבטים השונים הקשורים במשכנתא לנכס קיים ובייחוד משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים – מטרות, יתרונות וחסרונות, תהליך הגשת הבקשה, שיקולי ריבית וסיכון, השוואה למשכנתא ראשונה ועוד נושאים רלוונטיים. קריאת המאמר תספק תובנות חשובות וכלי ניתוח לקבלת החלטה מושכלת בנוגע לנטילת משכנתא על נכסים בבעלות. אנו ממליצים למי ששוקל משכנתא מסוג זה להקדיש זמן להבנת הסוגיה על בוריה, ולהיעזר בייעוץ מקצועי במידת הצורך. 

מה היא משכנתא לנכס קיים? 

משכנתא לנכס קיים היא הלוואה הניתנת כנגד שעבוד נכס מקרקעין שכבר נמצא בבעלות מקבל ההלוואה. בניגוד למשכנתא רגילה המשמשת לרכישת אותו נכס, משכנתא לנכס קיים מאפשרת למנף את השווי הקיים של הנכס כדי לגייס מימון נוסף למטרות שונות. לדוגמה, אדם שיש לו דירה ששוויה 2 מיליון ש"ח, יכול לקחת משכנתא לנכס קיים של עד מיליון שקלים כנגד אותה דירה, ללא קשר למטרת המימון. משכנתא כזו יכולה לשמש לצרכים אישיים כמו שיפוצים , רכישת רכב, כיסוי חובות, מימון לימודים ועוד. כמו כן היא יכולה לשמש להשקעות כגון רכישת נדל"ן.

מה ההבדל בין משכנתא ראשונה למשכנתא על נכס קיים?

קיימים מספר הבדלים מרכזיים בין משכנתא לרכישת נכס לבין משכנתא על נכס קיים:

• תהליך אישור המשכנתא – התהליך לקבלת משכנתא לרכישת נכס הוא פשוט יותר, מכיוון שאין צורך באישור נוסף של הבנק או של גוף שכבר רשום על הנכס (ככל שמדובר בנכס שיש עליו משכנתא קודמת) . 
• אחוז מימון – במשכנתא ראשונה ניתן למימון של עד כ-80% מערך הנכס. במשכנתא על נכס קיים, אחוז המימון מוגבל יותר בדרך כלל ל-50%-70% מהשווי. 
• ריבית – הריבית על משכנתא ראשונה נמוכה בדרך כלל, מכיוון שהסיכון לבנק נמוך יותר. במשכנתא על נכס קיים הריבית גבוהה יותר. 
• גמישות – במשכנתא על נכס קיים יש יותר גמישות בניצול הכספים למטרות שונות, בעוד משכנתא ראשונה מיועדת לרכישת הנכס עצמו. .
• בעלות על הנכס – משכנתא ראשונה ניתנת על נכס שעדיין אינו בבעלות מקבל המשכנתא. משכנתא על נכס קיים ניתנת על נכס בבעלות מקבל המשכנתא .

לפיכך, משכנתא על נכס קיים מתאימה יותר למימון גמיש, אך כרוכה בתנאים פחות טובים. משכנתא ראשונה ממוקדת ברכישת הנכס עצמו בתנאים טובים יותר.

מי יכול לקבל משכנתא לנכס קיים?

משכנתא לנכס קיים פתוחה למגוון רחב של לקוחות, כל עוד הם עומדים בקריטריונים הבאים: 

• בעלות על נכס – רק מי שיש בבעלותו נכס מקרקעין (דירה, בית, מגרש וכד') יכול לקבל משכנתא לנכס קיים. הנכס משמש כבטוחה להלוואה.
•  שווי הנכס – הנכס צריך להיות בעל שווי מספיק גבוה כדי לאפשר משכנתא בסכום הרצוי. לדוגמה, על נכס של 2 מיליון תאושר לרוב משכנתא של עד מיליון שקל.
• יחס החזר סביר – יש להראות הכנסה חודשית קבועה, העומדת ביחס סביר לגובה ההחזר החודשי. 
• היעדר חובות – חובות קיימים גבוהים עלולים להצביע על סיכון אשראי ולמנוע אישור הלוואה.
• מטרת המשכנתא – המטרה תשפיע על תנאי האישור. לדוגמה, אישור לרכישת נכס משני היא קשה יותר.
• גיל הלווה – בנקים יהיו שמרניים יותר ביחס למתן הלוואה ללווים מבוגרים , ואילו מלווים חוץ בנקאיים יהיו "ליברליים" יותר.

היכן ניתן לקבל משכנתא לנכס קיים?

בישראל, ניתן לקבל משכנתא לנכס קיים דרך מספר ערוצים: 

• בנקים – הבנקים המסחריים כמו לאומי, הפועלים, דיסקונט ומזרחי מציעים משכנתאות לנכסים קיימים. יתרונם הוא שרובנו כבר מנהלים את החשבון הבנקאי שלנו בבנקים אלה, כך שהתהליך נוח יחסית. החיסרון הוא שהבנקים פועלים תחת פיקוח של בנק ישראל ולכן מגבילים את אחוזי המימון ומאשרים רק עסקאות נמוכות סיכון .
• חברות ביטוח – חברות הביטוח כמו כלל, מגדל והראל מאפשרות גם הן מתן משכנתא על נכס קיים. יתרון מסוים , והוא בגמישות רבה יותר בתנאים ואישור עסקאות בסיכון גבוה יותר. 
• גופים פיננסיים חוץ-בנקאיים – אלו חברות המפוקחות על ידי רשות שוק ההון ומתמחות במתן אשראי. יתרונן בגמישות רבה ונכונות לסיכון גבוה.
• קרנות השקעה – קרנות מסוג זה משקיעות בפרויקטי נדל"ן תמורת משכנתא על הנכס. הן מאפשרות מימון באחוזים גבוהים אך דורשות רווחיות גבוהה. 

על אף שנוח לפנות לבנק המוכר, כדאי לבדוק גם את האופציות החוץ-בנקאיות המגוונות על מנת למצוא את המשכנתא המתאימה ביותר עבור הצרכים שלנו. יש לשקול את הסיכון מול התנאים המוצעים. .

כיצד מתנהל תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?

הנה מה שכדאי לדעת על הליך קבלת המשכנתא:

1. הגשת בקשה ראשונית – יש למלא טופס פרטים אישיים בסיסיים כולל שם מלא, מספר תעודת זהות, כתובת מגורים, פרטי הנכס המיועד לשעבוד ועוד. כמו כן יש לציין את מטרת המשכנתא וסכום משוער. הגוף המלווה יבצע בדיקה ראשונית של ההיתכנות.
2. איסוף מסמכים – הגוף המלווה ידרוש לקבל מסמכים המאמתים את הפרטים שמסרתם בבקשה ומהווים בסיס להערכת יכולת ההחזר שלכם. אלו כוללים תעודת זהות, טאבו עדכני, תלושי שכר אחרונים, אישורי מס הכנסה, תדפיסי חשבונות בנק וחובות, ועוד. 
3. בחינת הבקשה – גורמי המקצוע בגוף המלווה ינתחו לעומק את מצבכם הפיננסי על בסיס המסמכים, כולל בדיקת ההכנסות מול ההוצאות, הנכסים מול החובות, ויכולת החזר חודשית. הם יעריכו את רמת הסיכון במתן המשכנתא. 
4. שמאות הנכס – שמאי מקרקעין מוסמך יבקר בנכס, יעריך את מצבו הפיזי, מיקומו ופוטנציאל שוויו, ויקבע הערכה מקצועית לגבי שווי הנכס. 
5. אישור עקרוני – על בסיס כל הנתונים יינתן על ידי הגוף אישור עקרוני הכולל את סכום המשכנתא שאושר ואת הריבית הצפויה. בשלב זה יוגדרו תנאים מקדמיים נוספים.
6. חתימה על הסכמים – יחתמו הסכמי משכנתא המפרטים את תנאי ההלוואה, לוח הסילוקין, התחייבויות הצדדים ועוד. כמו כן ייחתמו מסמכים משפטיים נלווים. 
7. רישום המשכנתא – עו"ד ירשום את השעבוד על הנכס בלשכת רישום המקרקעין. השעבוד מהווה בטוחה לגוף המלווה. 
8. קבלת הכסף – לאחר סיום התהליך יועברו כספי המשכנתא לחשבון הבנק שלכם. כעת ניתן לעשות בהם שימוש למטרת המשכנתא .

אילו מסמכים ומידע כדאי להכין בטרם התחלת התהליך

הכנה מראש מבטיחה שיהיה לכם קל יותר בניהול השיחות והבנת מכלול הפרטים. הנה רשימה ראשונית של מה שכדאי להכין:

1. הון עצמי – חוסך הוצאות מימון ומגדיל את הסיכוי לאישור. מומלץ 25%-50% מהנכס. 

2. תלושי שכר – מראים הכנסה קבועה להחזר המשכנתא. יש להביא 3 שנים אחרונות.

3. פירוט חשבונות – הבנק בודק את תנועות הכספים בחשבון לאימות יכולת החזר. 

4. יתרות עו"ש – יתרות חובה גבוהות עלולות להראות על קושי כלכלי.

5. פירוט הלוואות – בודקים שלא קיימים חובות גבוהים שיפגעו ביכולת ההחזר.

6. שומות ודו"חות – לעצמאים, מראים הכנסות ומצב כלכלי.

7. חוזה בעלות – מסמך המעיד על הבעלות החוקית על הנכס.

8. הערכת שווי – קובעת את סכום המשכנתא המרבי שניתן ללוות על הנכס. 

9. ערבים – במידת הצורך, ערבים מגדילים את הביטחון בהחזר ההלוואה.

הכנה נכונה מונעת עיכובים ומקנה יתרון בשיחות עם הבנקים וגופי המימון. כדאי להיעזר בייעוץ מקצועי בשלב זה!

אילו בדיקות יבוצעו לנכס קיים המיועד לשעבוד?

הגוף המלווה יבצע בדיקות יסודיות על הנכס המיועד לשעבוד, על מנת להעריך את איכות הבטוחה ואת הסיכון:

• מיקום – המיקום משפיע על ערך הנכס ופוטנציאל המימוש שלו. יעדיפו מיקומים מבוקשים ובמרכז הארץ. 

• בדיקת שעבודים קיימים – האם קיימים כבר שעבודים או משכנתאות על הנכס, ובאיזה היקף. ככל שיש פחות שעבודים, כך גדלה זכות הגוף המלווה לנכס במקרה של מימוש.

• גודל – גודל הנכס משפיע על שוויו. נכסים גדולים יותר שווים יותר. בנוסף, ככל שהנכס גדול יותר כך יכולת המימוש שלו טובה יותר.

• הערכת שווי – שמאי מקרקעין יקבע את שווי הנכס על פי מיקום, גודל, מצב פיזי ופרמטרים נוספים. זה יקבע את סכום המשכנתא.

• נכס ראשון – נכס שזו המשכנתא הראשונה עליו נחשב פחות סיכון מנכס עם משכנתאות קיימות.

לוקחי משכנתא חייבים להקפיד על מספר התחייבויות חשובות:

• עמידה בהחזרים – יש לשלם את כל התשלומים החודשיים במועדם לאורך כל תקופת המשכנתא. אי-תשלום גורר ריביות פיגורים וקנסות.
• שמירה על יכולת פירעון – חשוב להימנע מלקיחת הלוואות והתחייבויות נוספות שיפגעו ביכולת ההחזר השוטפת. 
• הימנעות מהתחייבויות עודפות – רצוי שלא לקחת הלוואות או לבצע פעולות שיגדילו באופן משמעותי את החוב וההוצאות מעבר ליכולת.
• הבנת המסמכים והחוזה – יש לקרוא בתשומת לב ולהיוועץ במומחים כדי להבין את מלוא המשמעויות וההשלכות של הסכם המשכנתא .

שמירה על התחייבויות אלו חיונית על מנת להבטיח תהליך חלק ומניב, ללא תוצאות שליליות מיותרות. ייעוץ מקצועי בשלב המשכנתא יכול לסייע רבות בהמשך הדרך. פנייה ליועצי משכנתאות ועורכי דין בתחום יכולה לשפר משמעותית את התנאים , לייעל את התהליכים ולמקסם את זכויות הלווים .

לסיכום, משכנתאות לנכסים קיימים הפכו לכלי נפוץ ויעיל לגיוס הון למגוון מטרות. הן מאפשרות למנף נכסים בבעלות על מנת להשיג מימון נוסף מעבר למשכנתא הראשונה. קיימות היום חלופות רבות דרכן ניתן לקבל משכנתא כזו – הן במערכת הבנקאית והן אצל גופים פיננסיים חוץ-בנקאיים. כל חלופה בעלת יתרונות וחסרונות הייחודיים לה. על מנת למצות את הפוטנציאל, ראשית יש להבין היטב את התהליך, הדרישות והמשמעויות של משכנתא לנכס קיים . שנית, מומלץ להשוות בין מספר אופציות ולהסתייע במומחים על מנת לאתר את המשכנתא המתאימה ביותר עבור המטרות והצרכים שלכם. משכנתא נבונה לנכס קיים יכולה להניב תועלת רבה, ובלבד שמבינים כראוי את התהליך, שוקלים נכון את החלופות ופועלים בזהירות ובייעוץ מתאים .

כל הבדיקות נועדו להעריך את איכות הביטחון שמעמיד הנכס, ולקבוע את גובה המשכנתא והריבית בהתאם לרמת הסיכון. ייעוץ מקצועי יסייע לעבור את התהליך בהצלחה.

באילו מקרים אתם עלולים לקבל סירוב מבנק למשכנתא עבור נכס קיים ומה אפשר לעשות?

הבנקים נוקטים בגישה שמרנית ומחמירה באישור משכנתאות על נכסים קיימים, ולעיתים קרובות התשובה היא סירוב.

סיבות אפשריות לסירוב:

• יחס החזר גבוה מידי – ההכנסה החודשית שלכם לא מספיקה ביחס לגובה ההחזרים המבוקשים.
• חובות והלוואות קיימים גבוהים – מהווים סיכון אשראי גבוה.
• היסטוריית אשראי בעייתית – אי עמידה בהחזרים בעבר.
• גיל מבוגר – הבנקים מעדיפים לווים צעירים יותר.
• מטרת המשכנתא – לדוגמה, רכישת נכס שני.
• שיעור מימון גבוה מדי – הבנק דורש הון עצמי גבוה יותר.

כאשר הבנק מסרב לבקשת המשכנתא, פנייה לגוף חוץ-בנקאי יכולה להוות פתרון יעיל. החברות החוץ בנקאיות הופכות את מסלול המשכנתא החוץ בנקאית לנכס קיים למשתלמות ביותר, לא פחות מהבנקים, ואף מציעים תנאים גמישים וסלחניים הרבה יותר. במסגרת חוץ בנקאית תוכלו לבצע פעולות כמוהחלפת מסלולים ללא קנסות או סילוק ומחזור ללא קנסות שיסייעו לכם להגיע להבראה פיננסית וחזרה למאזן חיובי בבנק.

מה גובה הריביות ומה רמות סיכון במשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?

שיעורי הריבית ורמות הסיכון הינם שני שיקולים מרכזיים בכל משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים. לרוב, שיעורי הריבית על משכנתא חוץ בנקאית גבוהים יותר מאשר על משכנתא רגילה בבנקים. הסיבות לכך הן העלויות התפעוליות הגבוהות יותר של גופים חוץ בנקאיים , והסיכון הגבוה יותר הכרוך בהלוואה ממונפת על נכס קיים. עם זאת, קיימים הבדלים בין גופים שונים – חברות אשראי נוטות לגבות ריביות גבוהות יותר מאשר חברות ביטוח, למשל. כמו כן, ריבית המשכנתא תלויה בפרופיל הסיכון של הלקוח – ככל שהסיכון נמוך יותר, כך תהיה הריבית נמוכה יותר. לפיכך, מומלץ להשוות בין מספר חלופות ולנהל משא ומתן על הריבית. בנוסף, ניתן להקטין סיכונים על ידי הגדלת ההון העצמי, הוספת ערבים, והוכחה של יציבות פיננסית ויכולת החזר גבוהה.

על מה אתם מתחייבים כלוקחי משכנתא לנכס קיים?

לוקחי משכנתא חייבים להקפיד על מספר התחייבויות חשובות:

• עמידה בהחזרים – יש לשלם את כל התשלומים החודשיים במועדם לאורך כל תקופת המשכנתא. אי-תשלום גורר ריביות פיגורים וקנסות.
• שמירה על יכולת פירעון – חשוב להימנע מלקיחת הלוואות והתחייבויות נוספות שיפגעו ביכולת ההחזר השוטפת. 
• הימנעות מהתחייבויות עודפות – רצוי שלא לקחת הלוואות או לבצע פעולות שיגדילו באופן משמעותי את החוב וההוצאות מעבר ליכולת.
• הבנת המסמכים והחוזה – יש לקרוא בתשומת לב ולהיוועץ במומחים כדי להבין את מלוא המשמעויות וההשלכות של הסכם המשכנתא .

שמירה על התחייבויות אלו חיונית על מנת להבטיח תהליך חלק ומניב, ללא תוצאות שליליות מיותרות. ייעוץ מקצועי בשלב המשכנתא יכול לסייע רבות בהמשך הדרך. פנייה ליועצי משכנתאות ועורכי דין בתחום יכולה לשפר משמעותית את התנאים , לייעל את התהליכים ולמקסם את זכויות הלווים .

לסיכום, משכנתאות לנכסים קיימים הפכו לכלי נפוץ ויעיל לגיוס הון למגוון מטרות. הן מאפשרות למנף נכסים בבעלות על מנת להשיג מימון נוסף מעבר למשכנתא הראשונה. קיימות היום חלופות רבות דרכן ניתן לקבל משכנתא כזו – הן במערכת הבנקאית והן אצל גופים פיננסיים חוץ-בנקאיים. כל חלופה בעלת יתרונות וחסרונות הייחודיים לה. על מנת למצות את הפוטנציאל, ראשית יש להבין היטב את התהליך, הדרישות והמשמעויות של משכנתא לנכס קיים . שנית, מומלץ להשוות בין מספר אופציות ולהסתייע במומחים על מנת לאתר את המשכנתא המתאימה ביותר עבור המטרות והצרכים שלכם. משכנתא נבונה לנכס קיים יכולה להניב תועלת רבה, ובלבד שמבינים כראוי את התהליך, שוקלים נכון את החלופות ופועלים בזהירות ובייעוץ מתאים .