בעקבות עליות הריבית בשנה-שנתיים האחרונות, המון נוטלי משכנתא בישראל מצאו את עצמם משלמים כל חודש החזר חודשי גבוה בהרבה ממה שציפו לו. עליית ריבית הפריים יצרה נטל כלכלי לא מבוטל בקרב רבים מציבור משלמי המשכנתאות בישראל, ועבור חלקם, מיחזור משכנתא הפך לצו השעה. אולם מה זה באמת מיחזור משכנתא, ואיך נדע מתי כדאי למחזר משכנתא? על כך במאמרנו זה.
מה זה באמת מיחזור משכנתא?
כאשר יש יתרת משכנתא לתשלום אולם רוצים לשנות את הסכם המשכנתא עם המלווה, יש אפשרות לבצע מיחזור של המשכנתא. הכוונה היא למצב שבו מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת, באמצעות הלוואת משכנתא חדשה, הנלקחת בהסכם הלוואה חדש (בין אם מהמלווה של המשכנתא הראשונה, ובין אם מספק הלוואות חדש). מיחזור משכנתא כרוך בעלויות (למשל עמלת פירעון מוקדם, אגרת פתיחת תיק חדשה, שמאי מקרקעין וכדומה) ולכן עושים זאת רק כאשר זה אכן משתלם בחישוב הכולל. למשל, מצב שבו מורידים את עלות הריבית הכוללת על ההלוואה, או לחילופין, מצב שבו מצליחים להפחית את ההחזר החודשי (גם אם בפריסה רחבה יותר, נשלם יותר ריבית על ההלוואה).
באילו מצבים עדיף לבצע מחזור משכנתא?
אפשר לדבר על מספר מצבים קלאסיים בהם מוטב לבצע מיחזור משכנתא. הרשימה שנציג בפניכם היא לא רשימה ממצה, אלא רשימה של כמה מצבים נפוצים, בהם שווה לפחות לבדוק היתכנות למיחזור.
שינויים בגובה הריבית (רכיב פריים דומיננטי)- מאז משבר הסאב-פריים מ-2008, הייתה תקופה ארוכה מאוד שבה סביבת הריבית העולמית הייתה קרובה לאפס. אולם כיום ריבית הפריים עומדת על 6.25% (ריבית בנק ישראל בצירוף 1.5%). ההבדל בין ריבית בנק ישראל שהייתה עד תחילת 2022 (0.1%) לבין זו של היום (4.75%) הוא פשוט תהומי.
לכאורה כאשר לוקחים משכנתא בתקופה בה ריביות נמוכות, אזי פחות משתלם לבצע מיחזור משכנתא בתקופה של ריביות גבוהות (גובה ריבית בנק ישראל משפיע לא רק על ריבית הפריים, אלא בעקיפין על גובה כל הריביות של ההלוואה). עם זאת, זה רק חלק מהתמונה: אם לקחתם משכנתא בתקופה שבה ריבית הפריים נמוכה, יתכן שלא עמדתם בפיתוי ולקחתם משכנתא שבה מסלול הפריים הוא דומיננטי יותר. לכן, ככל שחלק גדול מהמשכנתא שלכם צמוד לפריים, כך גובר הסיכוי שתצטרכו מיחזור משכנתא.
קיבלתם סכום גדול של כסף- יש מצבים שבהם מתגלגל לחזקתנו סכום כסף משמעותי. זה יכול להיות למשל ירושה, הבשלה של אופציות שקיבלנו מהעבודה, רווחים גדולים שעשינו בעסק ועוד. במצב שבו קיבלנו סכום כסף גדול, שווה לבדוק האם ניתן לשנות את מתווה ההלוואה שלנו, כך שנבצע פירעון מוקדם חלקי, ואז נשפר את תנאי ההלוואה תוך שנקטין את ההחזר החודשי, או טוב מכך, נקצר את תקופת המשכנתא (ריבית מחושבת באופן שנתי. ככל שנשלם משכנתא פחות שנים, כך נשלם פחות ריבית).
מתקשים לעמוד בהחזר החודשי- מצב מאוד נפוץ לכדאיות של מיחזור משכנתא הוא כאשר ההחזר החודשי על המשכנתא הפך מכביד. במקרים כאלה, לעיתים קרובות משפחות מוצאות את עצמן בקושי לעמוד בתשלומי המשכנתא בגלל שינויים במצבם הכלכלי, כגון: פיטורים, ירידה בהכנסה, הולדת ילד נוסף ועלייה בהוצאות. יתכן שפשוט לקחנו משכנתא כאשר ריבית הפריים הייתה נמוכה, ועליית הריבית הפכה את ההחזר החודשי למה שלא נערכנו אליו כראוי.
מחזור המשכנתא מאפשר במקרים אלו להתאים את גובה התשלום החודשי, ליכולת ההחזר העדכנית של משק הבית. הדבר נעשה על ידי הארכת משך ההלוואה, שינוי מסלול ההחזרים או שילוב של השניים. כך ניתן להקל באופן משמעותי על נטל המשכנתא ולאפשר המשך תשלומים סדירים.
אינפלציה גבוהה- חלק מהמשכנתא שלנו נלקחת לרוב במסלול הצמוד בצורה כזאת או אחרת למדד המחירים לצרכן. כאשר המדד הזה עולה (בתקופות של אינפלציה, קרי עליית מחירים), כך עולה גם מחיר המשכנתא שלנו. ככל שחלק גדול יותר מהמשכנתא צמוד למדד, כך נשלם יותר ריביות על ההלוואה.
חלון שינוי מסלול ריבית משתנה- חלק מהמשכנתא נלקח לרוב במסלול של ריבית משתנה כל חמש שנים (בין אם צמודה למדד ובין אם לאו). במסלול זה, החוקיות היא שהריבית נשארת קבועה לתקופה של חמש שנים, לאחר מכן משתנה בהתאם לעוגן ריבית כלשהו המנוי בהסכם ההלוואה. עם זאת, חמש שנים הן תקופה ארוכה, וקשה לצפות בזמן ההלוואה מה יהיה עוד חמש שנים. לפעמים השינוי במדדים או בריבית העוגן הוא כזה שהופך שינוי של הרכב המשכנתא לכדאי.
איך נדע אם כדאי לנו למחזר משכנתא?
מיחזור משכנתא כאמור היא בעצם לקיחת משכנתא חדשה, תוך שאנו מבצעים פירעון מוקדם למשכנתא הקודמת שלנו. אולם המיחזור הזה מגיע עם עלויות: אגרת פתיחת תיק, שמאי מטעם המלווה, שכר טרחה ליועץ משכנתא, וכמובן העלויות הנלוות ממילא להלוואה, קרי הריבית על ההלוואה.
השאלה של "מתי כדאי למחזר משכנתא?" היא שאלה עם כל כך הרבה משתנים, שהתשובה עליה חייבת לנבוע מהצבת המשתנים הללו בנוסחה המותאמת לכל לווה בנפרד, שהרי כדי לדעת אם הביצוע של מיחזור משכנתא אכן משתלם, צריך לחשב את כל העלויות הללו, אל מול העלות של הימנעות ממחזור משכנתא. את החישוב הזה אפשר לעשות עם המרכז להבראה פיננסית: השאירו לנו פרטים בנושא של מיחזור משכנתא, ואנחנו נבדוק עבורכם ללא עלות, האם במקרה שלכם יש הצדקה כלכלית לעשות מיחזור משכנתא על הנכס שלכם או לאו.
